重庆房地产市场及调控.pptVIP

* 政 策 分 析 调控的背景 调控的目的 调控的内容 调控的影响 未来房地产形势的判断 * 1 .政策出台背景分析 经济结构转型需防止房地产投资过热 全国土地市场持续升温 “抗通胀，稳物价”严防经济增长过热是当前金融调控的主要目的 二轮调控影响逐渐消化，购房需求释放成交大幅回暖 “国八条” “房产税” “加息” * 政策出台背景——宏观经济环境（国房景气指数） 严厉调控下房价仍现上涨之势，新一轮调控应势而生 100 105 * 2.新政出台的目的 1、控制房价过快上涨 2、打击投机 3、抑制投资 4、完善政府税制 5、培养市场理性消费 * 3.“新国八条”政策： 经过2010年4.15、9.29政策的调控，政府对楼市现状的不满，本次调控是前期政策的延续和强化，直接针对历次调控的软肋——地方政府执行力，量化执行标准，加强问责的可操纵性。 政策 主要内容 主要影响 影响程度 加强地方执行力度 地方政府向社会公布房价控制目标，未达目标追究责任。 可降低因炒作而形成的恐慌性购房 ★★★ 加强保障法建设 加大保障性安居工程建设力度 对低端住宅有一定影响 ★ 税收 高房价区，清算和稽查增值税；二手房营业税未满5年全额征税 卖方：投资利润减少，买方：购房成本增加。从而降低投资人群，对抑制投资、投机作用大 ★★★★★ 贷款 二套房首付比例由5成调整为6成，利率1.1倍 加大购买二套房的难度，挤压投机性购房 ★★★★★ 土地供应 增加土地有效供应，今年住宅供应不得低于前2年年均实际供应量，推广“限房价、竞地价”增加中低价位普通商品住房土地供应。 缓解供需关系，确保有房可售 ★★★ 限购 限购政策从一线城市扩大到二线城市 抑制需求量 ★★★★ 舆论引导 宣传未定房价和保障房，引导合理消费 减小购房客户量 ★ * “新国八条”出台背景 ： 低库存导致价格疯涨，CPI高位运行，在通胀的驱使下，成交量依然坚挺，9.29政策疗效甚微，多方压力下，调控势在必行。 2010年“9.29”政策出台后，受政策影响，一线城市10月份成交量迅速见底，其后，二三线城市11月份成交量开始走低，但进入12月份后，多数城市纷纷出现反弹态势，“9.29”政策再次面临了“新国十条”的尴尬，调控政策饱受质疑。当前调控后，市场供应量走低，库存不足，价格稳中有升，但已经开始出现降价苗头，调控效果开始显现。 根据过往经验，我们判断： 1、当存销比高于12时，价格下行； 2、存销比低于8时，价格上行； 3、库存持续低位，价格上行之后，同时批售比上升、市场对价格上行有压力。 * 历次调控政策对比： 本论调控直接针对之前历次调控的软肋——地方政府执行力，量化执行标准，加强问责的可操纵性，地方政府调整积极性将大力加强，刚闭幕的两会也在此重申了地方政府的调控目标进行问责。 2006.5.27 2007.9.27 2010.4.15 2010.9.29 2011.1.26 * “新国八条”总结预测： 中央政府 “没有最严厉，只有更严”的调控时代已经来临，房价不稳，政策难安。 根据以往调控经验，市场短期将会有明显影响。 地方政府 地方政府在本次政策的执行力，将是中长期市场走势的关键。 如果各区域房交所和民政局实现联网（严查以家庭为单位的认房认贷政策） 如果房交所严格收取和查办外地客户的纳税证明 如果银行严查贷款人的离婚证明、单生证明 二手房营业税全额征收，规避了以前产期使用的阴阳合同降低交易成本的情况 * 4.“新国八条”重点影响及重庆细则预测： 国八条重点影响： 1、强调房价调控目标：能限制房价增长速度，但出台细则城市均未明确此目标 2、营业税未满5年全额征收：短期投资利润减少，对一直短期投资、投机作用明显 3、二套房首付6成：增加二套房购房难度，心理影响大于实际影响，效果不明显 4、限购政策：大幅抑制需求量，尤其是外地客户，对市场影响最大 重庆国八条细则预测： 1、强调房价调控目标：“三不超”基本不能实现，预计细则不会明确调控目标； 2、营业税未满5年全额征收：按国八条执行，打击投资、投机； 3、二套房首付6成：按国八条执行，主要影响来自银行和执行力度； 4、限购政策：基本按国八条执行，重庆客户以本地和区县为主，影响小于北京、上海； * 新“国八条”和重庆房产税的双政叠加影响分析： 新“国八条”与重庆房产税并行实施，全面禁购、提高首付、征收房产税全面、精准打击投机、抑制投资，影响消费者心理预期。 1套房 2套房 3套房 限制 普通商品住房 独栋 别墅 高档 住房 普通商品住房 独栋 别墅 高档 住房 禁购 当地 家庭 首付3成，利率可9折，免房产税 首付3成，利率可9折， 减免100㎡后征房产税 首付6成，利率1.1倍，免房产税 首付6成，