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房地产税、地价与房价 内容提要 本文通过构建一个购房者、开发商和政府的住房市场均衡模型，说明了房地产税、地价与房价之间的关系。中国33个大中城市1996~2008年的数据检验发现，提高房地产税将促进东部城市房价的上涨，但将抑制中部城市和西部城市房价的上涨。因此，开征房地产税应因地制宜。其次，东部和西部城市地价对房价的影响大于房地产税对房价的影响，但中部城市与之相反。因此，东部和西部城市主要是控制地价来抑制房价快速上涨，但中部城市可通过开征房地产税来实现。最后，东部城市和西部城市存在房地产税与土地出让金的挤出效应，但中部城市不存在。 关键词：房地产税；地价；房价 Real Estate Tax, Land Price and Housing Price Abstract: This paper illustrates the relationship between property tax, land price and housing price via constructing a general equilibrium housing market model with three sectors. Employing 33 large and medium cities in China from 1996 through 2008, this paper finds that the imposition of property tax will increase the housing price in eastern cities, but decrease the housing price in middle and western cities. Hence, the property tax policy should be localized. Second, the impact of land price on the housing price in eastern and western cities is greater than that of middle cities. Accordingly, for controlling the inflated housing price, the eastern and western cities should control the land price, but the middle cities might impose the property tax. Finally, the property tax will crow out the land price in eastern and western cities, but does not exist in middle cities. Key Words: Real Estate Tax; Land Price; Housing Price 问题的提出 20世纪90年代，为降低开发成本和房价，中央政府先后出台了减免税费、减免土地出让金、调整住房供给结构等一系列措施，但收效甚微。北京、上海、广州、南京等城市，连续出现“地王”。“地王”房价。因此，进入21世纪，中国许多城市房价快速上涨。《国民经济和社会发展统计公报》个大中城市房屋销售价格上涨1.5%。居高不下的房价，一方面使这些城市的房价收入比过高，居民买房困难；另一方面可能导致房地产泡沫，引发金融危机。出台了提高首付比例和抵押贷款利率政策。例如，2007年中国人民银行和银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定，第一套住房抵押贷款最低首付比例由原来20%提至30%，第二套住房抵押贷款首付比例不得低于40%，且抵押贷款首付比例应随套数增加而大幅度增加商业性房屋抵押贷款最低首付比例也由原来的40%提至50%2004年上调五年以上贷款基准利率1次，2006年上调五年以上贷款基准利率2次，2007年上调五年以上贷款基准利率6次。尽管如此，房价仍未降下来。现在，开征（roperty tax）降低房价。2003年5月，财政部和国家税务总局分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连10个省市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。2010年准备把模拟试点工作推向全国。我们的问题是，能否有效抑制房价上涨？本文试图回答上述问题。对有“传统观点（raditional view）”、“受益观点（enefit view）”和“新观点（ew view）”三种代表性观点。Rosen和Fullerton（1977）在Oates（1969）模型基础上，用考试成绩（公共服务产出）代替公共服务支出（公共服务投入），