20111128-同策咨询-南京市房地产市场的监测周报.pdf

目 录 同策一周重点要闻点评3 1、李克强廊坊讲话3 2、北京调低地块底价3 3、上市房企资金链紧绷4 4、江苏商品房销售面积下降5 5、江苏房价回落5 住宅市场监测周报7 1、 市场综述7 2 、 供应情况` 7 3、 可售情况8 4 、 交易情况8 5、 价格情况9 土地市场监测周报10 本周市场概况10 1、供应方面10 2、成交方面10 项目成交概况及热盘分析11 1、南京项目楼盘成交TOP1011 2、热盘评析12 同策一周重点要闻点评 1、李克强廊坊讲话 国务院副总理李克强近日在河北省廊坊市召开保障房建设现场座谈会并讲话。要求加快推进 全国城镇个人住房信息系统建设，逐步与土地、财税、金融等系统实现信息互通，为公平分配保 障房提供更好的支撑。要增加政府投入，加大金融支持，拓宽融资渠道，通过创新经营模式吸引 社会资金进入保障房特别是公租房建设领域。做好住房建设数据统计。 李克强强调，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房 价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。继续完善住房供应体系，在积极推进公租房等保 障性住房建设、加大棚户区改造力度的同时，增加中低价位、中小户型普通商品住房供给。充分 发挥市场的力量，满足群众多层次、多样化的住房需求，促进房地产市场健康发展和人民群众住 有所居。 同策咨询研究中心认为： 副总理李克强的讲话要点层次颇多，首先是扭转了前期温家宝总理在俄国的“房价下调” 用词，改回了“遏制过快上涨”，可以推断为允许微幅上涨，至少不要求跌。第二，保持了中央 层面调控继续的说法，至少半年以内，中央层面的调控方向不改变。第三，继续保障房建设的同 时，强调了“增加中低价位、中小户型的普通商品房供给”，显示了中央政府层面对普通商品住 宅市场的扶持态度。第四，提出了“充分发挥市场力量，满足多层次、多样化的住房需求”，可 以理解为可能将中高端商品住房市场有余地、有控制地放开，弱化了对中高端商品住宅的进一步 打压预期。 整体上看，李克强的讲话一方面是强调保障房建设，另一方面是为商品房市场政策适度微 松做了铺垫。 2、北京调低地块底价 北京11 月23日最新发布的土地出让公告已经反映出，政府已调低两幅地块的底价，降幅分 别达8.9%和15%。 截至10 月15日，北京土地市场成交相当于去年同期的 86%，政府土地收益 372亿元，相当 于去年同期的 73%。北京已经采取下调土地竞买保证金并放宽交款时限的措施。北京供地出让条 件进行适当调整，竞买保证金的收取比例下调，原则上减至 20%，商服用地控制在 10%到 15%区 间，同时放宽付款时限。北京、杭州、成都3 城市近来均不同程度地放松土地出让中保障房的配 建条件。 全国主要 15 个一二线城市住宅土地成交面积年内锐减 27%，总出让金减少超千亿。2011 年 10 月全国 13 个重点城市居住用地出让流标率为 23%，11 月的前三周，全国 13 个重点城市居住 用地出让流标率更高达 48%。截至11月 20 日，全国主要 15个一二线城市住宅地块减少出让5000 公顷，总出让金则减少过千亿。 同策咨询研究中心认为： 全国土地出让价格整体下跌已经形成，成交整体减少，对于保障房资金将长期大幅增加的地 方政府而言，势必将逐步降低土地出让价格和门槛，从长期而言，为未来的房价向下打下了基础。 不过，虽然购地的成本和门槛提高有利于房企，但在销售不畅的市场格局下，勇于逆市拿地扩张 的房企终究是少数，大多数房企仍然先要“保命”，因此，地方政府的低价供地预期将持续较长 时间。未来数月乃至一年以内，由于土地成交减少，供应量将减少，若调控在一年至两年内放松， 房价将反弹，在此期间拿地的房企将获得更大的利润率，低地价未必能形成低房价。 3、上市房企资金链紧绷 据国泰君安和东方证券报告，2012 年中国房地产市场的资金需求将达到 10.84 万亿元，而