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【北美购房网】 中国投资者在美商业房产投资的误区及建议 随着全球化步伐不断加剧，中国资本出海的需求日益旺盛。在 2015 年，中企对 外直接投资总额为 1456.7 亿美元，其中海外地产投资总额达到 213.7 亿美元。 据估计，2016 年中国海外房地产投资总额仍保持上升态势，达到 350 亿美元。 中资在海外地产投资规模不断增加，但是失败案例也不少。根据笔者与中资企 业的交流，觉得失败投资多由以下原因造成。 高估自身能力， 缺乏本地思维 很多中资企业及其领导在海外投资时，缺乏对被投资国家或地区的政治、人文 和经济环境的基本了解。房地产投资完全不同于项目或技术的引进，是完全本 地化的投资行为， 对投资人与当地情况的了解要求非常高。从大的说，投资人 与被投资地区相关职能部门的关系处理就非常重要。从小的说，相同的物业距 离一条街，它的价值就有可能相差很大。同时，投资时机的把握也很重要。所 以，通常两三周的考察对房地产投资几乎没有任何帮助。房地产投资一定需要 用本地人的思维去考量项目。 在 2014 年，一家在中国非常成功的地产商在西班牙马德里购入地标建筑，但在 之后的改建过程中不断遇到阻力。两年之后，只能完全放弃该物业。这是标准 的中资企业在海外水土不服的例子。事实是不管你在中国有多牛，在海外当地 市场，你就是新来的。另外，有些中资企业选择在当地招人，组建团队，但又 碰到与当地团队磨合的问题，耗时耗力。笔者强烈建议中资企业在海外投资房 产时，一定要找到一个熟悉当地情况的本地合作方。合作方的寻找至关重要。 好的合作方能够帮你事半功倍。 只看项目 不关心合作方；只关心合作方的名气 忽略合作条款的内容 在笔者与中资企业的交流过程中，发现中资企业及投资人对项目非常感兴趣， 但对合作方的了解不够。而笔者看来，合作方本身比项目重要。好的合作方能 够保证好的项目源源不断，好的项目却不能保证项目本身能够被很好的执行。 在寻找合作方的过程中，笔者发现中资企业对合作方的名气非常看重，而忽略 合作条款的细节内容。笔者认为这样的决策思维很危险。第一，中资企业认为 名气大的美国机构一般来说都是在中国或亚太有业务的或是国际投行或国际私 募基金。这并不代表这些机构在美国在你所感兴趣的房产投资领域就具有相对 优势。第二，国际投行或国际私募基金一般客户众多，包括美国养老基金、国 际主权基金、超大型保险机构。他们的投资门槛普遍较高，且条件苛刻。除了 位数不多的几个央企，中资企业和它们谈判时，没有任何优势。第三，大部分 美国机构都会根据客户给它们带来的预期利益分配项目。所以，一般中资企业 即使跟它们建立起关系，拿到的也是它们手中较次的项目。 所以，笔者认为中资企业一定要花大力气对合作方做尽职调研，了解合作方在 你所感兴趣的投资领域的相对优势。合作方并不一定要是世界大牌，但在你所 感兴趣的投资领域必需有很好的投资记录。非大牌机构更愿意跟普通中资机构 合作。并且，你所拿到的合作条款会更优惠，项目也会更好。最后，中资企业 一定要求美国合作方在项目中有共同利益 (skin in the game) ，让美国合作方的 利益和你的利益一致。合作关系是需要长期维护的，好的合作关系一定会带来 好项目。 低估投资风险设立不合理的预期值 由于受中国几十年房地产市场发展模式的影响，中资企业在美国多以做地产开 发为主。另外，投资移民的地产开发也是很多中国投资人接触到美国地产的最 初途径。笔者遇到过一家中资基金，要求在美国找到在两年以内收回投资，并 且年税后收益超过 20%的项目。笔者认为这种预期是非常不明智的，因为美国 地产和中国地产市场存在本质的区别。 第一，商业地产是中长期投资。一般投资周期在五年甚至更长，中间不能退 出。现在美国商业地产早已走出低谷，所以是一分价钱，一分货，没有便宜好 赚。投资者需要做的是搞清自己的风险承受能力，寻找相对价值 (relative value) 好的物业。设立绝对的高回报低风险预期是不合理的。 第二，美国地产市场跟它的经济一样存在周期。因为开发项目在最初几年缺乏 现金流，所以它的风险是最高的。如果遇到经济衰退，成为烂尾楼的机率很 大，中国投资者似乎完全忽略了美国地产开发风险，认为美国房市会和中国房 市有一样的走向和涨势，是非常不理智的。在美国几乎所有大的公开上市的地 产开发商都被信用评级机构评为垃圾债公司。从这就能看出房产开发在美国普 遍被认为是高风险行业。 第三，中资对纽约和旧金山等大城市的高端住宅开发项目特别热衷。由于中资 的大量引入和需求的下降，这两个城市的高