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《房屋登记办法》论坛异议登记申请四论 ——《房屋登记办法》研讨之八 尹飞 中央财经大学法学院 副教授 , 李倩 中国人民大学法学院 　　依据《物权法》第19条，异议登记应当依申请进行。关于异议登记的申请，有以下问题需要进一步探讨： 　　一、申请人 　　依据《房屋登记办法》第76条的规定，异议登记的申请人是利害关系人。与更正登记相比，显然其排除了登记簿记载的权利人申请异议登记的可能性。 　　在《办法》起草过程中，异议登记的申请人究竟应当限于利害关系人还是还包括登记簿记载的权利人，存在较大争议。一种观点认为，异议登记的申请人应当限于利害关系人。异议登记的目的在于保护真正权利人的利益，如果其已经是登记簿上记载的权利人，其房屋权利已经受到了登记公信力的保护。而异议登记的效力在于打破登记簿的公信力，因此，登记簿记载的权利人不会也没有必要申请异议登记来否认自己的权利。另一种观点认为，权利人固然不会也不应就权利归属表示异议，但在权利内容记载错误且无法更正的情况下，也不妨申请异议登记。从《物权法》第19条第2款的表述来看，其认为异议登记的申请人为利害关系人。《办法》也采用了《物权法》的表述。 　　我们认为，从异议登记制度的设立目的来看，是为了保护真正权利人的利益。因此，通常情况下，登记簿记载的权利人不会对登记簿记载的权利归属状况提出异议。即便其有不同认识，也完全可以由其告知真正的权利人并出具书面同意，而直接进行更正登记;即使因真正的权利人无法提供证明登记错误的证据材料导致登记机构不予更正登记，其也完全可以限制自己的处分行为，来避免登记簿公信力损害真正权利人的利益。 　　但需要指出的是，登记簿记载的权利人可以就权利状况中权利内容记载错误的情形申请更正登记，如抵押权人就抵押权担保的主债权范围、地役权人就利用方式或者利用范围等申请更正。如果其申请未被登记机构接受，登记簿记载的权利人就有必要通过异议登记来保护自己的权利。例如，抵押权担保的主债权数额本为1亿元，而误登记为1000万元。在此情况下，如果抵押人在该房屋上设定了第二顺位抵押权，基于其善意，第二顺位抵押权人就1000万元之外的抵押物价值享有优先受偿权。为了保护自己优先受偿的范围，抵押权人可以申请异议登记。再如，抵押权担保的主债权数额本为1000万元，而误登记为1亿元。如果不能及时更正，作为抵押人的所有权人也有必要申请异议登记。否则，如果债权人转让了主债权，抵押权也一并转让;受让人可以基于善意按照1亿元向其主张抵押权。 　　因此，在登记实践中，对《物权法》第19条第2款所称的利害关系人应当做广义理解，凡是认为自己的权利未登记或者未充分登记，或者因登记了不存在的负担或者限制而受损害的人，均属于这里所说的利害关系人。换言之，这里的利害关系人既包括了对权利归属和内容提出异议的登记簿记载的权利人之外的利害关系人，也应当包括认为登记簿记载的权利内容较之于真实权利内容不足的登记簿记载的权利人。后一情形下，登记簿记载的权利人实际上是就未记载在自己名下的权利提出异议，也不妨认为是利害关系人。 　　二、异议登记的申请材料 　　(一)关于权利人不同意更正 　　《物权法》第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”可见，其将“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正”作为异议登记的前置条件。 　　对于异议登记是否应当以更正登记未获同意为前提，对此存在争议。赞成说认为，从我国《物权法》的规定来看，只有在更正登记没有获得同意之后利害关系人才能申请异议登记。反对说认为，有利害关系的当事人可以直接申请进行异议登记，而无需在进行更正登记而未获权利人同意之后再申请异议登记。“异议登记实际上是一种暂时的保全登记，可以作为更正登记的前置辅助手段。” [1]折中说认为，为了节约登记资源，异议登记以不能办理更正登记为前提。在办理异议登记之前，利害关系人必须首先提出更正登记，只有在权利人不同意或者登记机关拒绝更正的情况下，更正登记申请人才可以提出异议登记。换言之，如果利害关系人确实发现了登记存在错误，其首先应当通过更正登记程序来解决登记的错误问题，而不必要通过异议登记来提出异议。只是在无法进行更正登记的情况下才能提出异议登记，因为异议登记的目的最终还是为了办理更正登记。如果能够直接办理更正登记，自然就没有必要申请异议登记。 [2] 　　我们认为，异议登记制度的目的在于对真正权利人提供一种临时性的救济。因此，应当尽量降低异议登记的门槛。《物权法》起草过程中，不少学者主张应当要求异议登记申请人提供担保，但最终立法者拒绝了这一做法，就鲜明的表达了这一态度。 　　抛开法理分析不谈，首先，从《办法》确立的制度体系来看，在申请更正登记的同时或之前，申请人有申请异议登记的必要。依据《办法》