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拆迁改造下房地产开发企业涉税焦点问题 问：房地产开发公司进行拆迁改造，与拆迁房约定拆1还1.1。请问：如拆迁户旧房100平米，公司还房110平米，110平米是否都可以按照成本价计征营业税？预交土地增值税和企业所得税时根据什么价格计算？ 答：根据《河北省地方税务局关于房地产业营业税有关政策问题的通知》（冀地税发[2000]93号）规定，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地地税机关按同类住宅房屋的实际成本核定征收营业税，对超面积部分按取得的实际收入征收营业税。 吉地税函[2010]34号 二、拆迁补偿费的扣除凭据问题。 拆迁补偿费的合法有效扣除凭据包括已在政府拆迁管理部门备案的房屋拆迁（回迁）补偿安置协议书、补偿款签收名册或签收凭证、回迁户的身份证件等。 一、营业税 1，拆迁时被拆迁单位和个人的营业税问题 《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）规定：“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。” 征地补偿费包括：土地、房屋、机器、误工、安置等等。 国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复 国税函[2007]969号 2007.9.12 四川省地方税务局： 你局《关于单位和个人因土地被国家征用取得的土地及不动产补偿费征收营业税问题的请示》（川地税发[2007]32号）收悉。经研究，批复如下： 国家因公共利益或城市建设规划需要收回土地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说是将土地使用权归还土地所有者。 根据营业税税目注释（试行稿）（国税发[1993]149号）的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。 因此，对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费不征收营业税。 发票问题： 政府对相关土地进行拆迁赔偿，无法开具发票，无法取得赔偿。 新疆维吾尔自治区地方税务局回复： 对县级（含）以上地方人民政府以正式文件收回土地使用权或县级以上（含）国土资源部门报县级以上（含）地方人民政府同意后以正式文件收回国有土地使用权的， 对被拆迁单位和个人取得的拆迁补偿费收入不征收营业税， 也不需要开具发票，拆迁单位可凭拆迁协议作为入账凭证。 ●代垫拆迁补偿款如何征税? 国家税务总局《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》 （国税函[2009]520号）第一条规定： 国税函〔2008〕277号：中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。 ●国税函[2009]520号第二条规定： “纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。” 关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告 国家税务总局公告2013年第15号 一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。 其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金；同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。 当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税；规划设计单位、施工单位提供规划设计劳务和建筑业劳务取得的收入，应照章征收营业税。 本公告自2013年5月1日起施行。本公告生效前，纳税人未缴纳税款的，按照本公告规定执行；纳税人已缴纳税款的，税务机关应按照本公告规定予以退税。 特此