沈阳苏家项目屯财务分析的说明.pptVIP

16th July 2003 Defence Asset Management Business Plan - DRAFT v2 会德丰发展（中国） 沈阳苏家屯项目 财务分析说明 财务分析基本假设 财务假设说明 本财务分析是基于对沈阳市近年房地产市场发展概况，尤其是浑南新区市场特征而对本项目未来发展状况进行的预判。项目未来实际开发过程中可能面临的不可预见的不确定因素，还需慎重考虑。 本项目假设分7期（2007年～2013年）连续开发，且售卖型产品（以住宅为主）在开始建设的第二年即有销售收入。 对可租可售的产品，进行了不同租售策略的财务分析比较；对酒店和OUTLETS 产品，采取租赁且长期经营的模式，并以此进行财务分析。 项目资金安排中，全部的土地成本为发展商的自有资金，其他的建设资金通过银行贷款取得。在年度累计净现金流为正值时，开始偿还银行贷款。 建设成本中单位造价的确定，参照国内同等城市同类建筑造价的标准，并结合沈阳当地市场实际情况略作调整。 用地面积测算 开发分期假设 开发进度模拟 建设成本假设 投资规模估算 售价及租金假设 投资收入预估－住宅物业 投资收入预估－酒店公寓 投资收入预估－商业物业 投资收入预估－商务物业（Business Park） 投资收入预估－OUTLET 投资收入预估－酒店 建设资金筹措与来源 现金流财务评析 财务评价汇总 本财务模型（Excel表格）使用说明 OUTPUT ：主要财务测算结果 ASS ：主要财务模型指标假设 Costs ：开发成本 Revenue ：未来收益，包括出售和出租收益 House ~ Hotel ：各类产品的分别测算 Financing ：融资安排计划 Yearly Total Table：项目整体年度资金模拟 表格中蓝色背景的数字是基本输入的 Feb 2，2007 上图：贵司2007年1月5日发来的传真： 在没有扣掉大市场一期二号厅的情况下，转让面积合计为1309.59亩。 上图：鉴于贵司没有扣掉大市场一期二号厅的确切面积，我们根据CAD图纸进行测算，转让面积约为1136亩，以此作为财务测算中土地成本的计算基础(1136亩*80万元/亩＝9.088亿元)。 I II III IV V VI VII I 期～ II 期： 博览中心地块，主要产品以住宅和社区商业为主 III 期～ V 期： 原大市场2期地块，主要产品： 住宅 OUTLET MALL Business Park 酒店式公寓 商务酒店 社区商业 公建配套 VI 期～ VII 期： 原大市场2期地块，主要产品以住宅和社区商业为主 地上3～5层，外墙贴面砖或涂料，室内一般装修、电梯及扶梯、消防报警、喷淋、中央空调、一般水电 2,000 Outlets 选取和联排别墅相近的造价标准，创造花园洋房个性化产品特色。地上4～5层，塑钢门窗、面砖、斜屋面、普通卫生洁具及灯具、可视电话、报警、探测系统、一般水电。 1,600 花园洋房 同类建筑950～1050元/平方米的平均造价，6～7层住宅，塑钢门窗、外墙涂料、公共部位简单装修、室内毛坯、一般水电。 1,000 多层住宅 同类建筑1,500～2,100元/平方米的平均造价，18～30层，打桩、箱形基础、塑钢门窗、合资电梯、公共部位简单装修、室内毛坯、一般水电。 1,800 高层住宅 按星级标准，带精装修和家具，5,500～8,000元/平方米的平均造价 6,000 酒店 按照国家教育建筑规范标准建造，1,250~1,750元/平方米。 1,600 学校 地上4～7层。塑钢门窗、外墙面砖、可配置电梯、室内及公共部位普通装修、消防系统、一般水电。 2,000 Business Park 二到三层底商，外墙贴面砖或涂料，室内一般装修、消防报警、喷淋、中央空调、一般水电。 1,800 商业物业 高层建筑，公共部位较好装修，内部装修较好。设单元空调、进口电梯，较好水电。 2,800 酒店公寓 选择依据 单位造价 （元/平方米） 注：此单位造价已经考虑了北方住宅常用的采暖保温材料。 静态预计项目总投资额近48亿元人民币， 由于假设建筑成本每年有3%的增长，故最终的总投资额为51亿元。 依据前期研究中对价格的市场预测 6,200 花园洋房 依据前期研究中对价格的市场预测 4,500 多层住宅 依据前期研究中对价格的市场预测 4,300 高层住宅 Business Park为沈阳市场的空白点，依据前期研究中对商务物业的价格预测3500-5000元/平方米，选取较为适中的价格起点 4,500 Business Park 依据前