深圳市石龙汇联商业步行街销售的方案 分析.pptVIP

石龙汇联商业步行街销售方案分析 制定方案的前提条件 方案一：价值最大化，以利润为导向 方案一优劣势分析 方案二：快进快出，以速度为导向 方案二优劣势分析 方案三：稳打稳扎，以综合效益导向 方案三优劣势分析 项目销售方案评价及建议 销售目标可行性分析 销售目标可行性分析 销售目标可行性分析结论及建议 1、本项目实现该销售目标有一定难度。 2、商业项目的市场不确定因素较多，市场风险较大，所以前期铺垫工作应该做得较为充分和扎实，才能在销售时取得较好的成果。 3、建议在销售前制定详细和周密的计划，打有把握的仗。 初步销售思路 初步销售思路 初步销售思路 德思勤——值得信赖的合作伙伴 深圳市德思勤置业有限公司 二??五年九月二十二日 德思勤置业 中管网房地产频道 德思勤置业 中管网房地产频道 方案的制定跟据不同的目标来制定 各个方案是各目标下的策略性方案，具体价格应根据市场情况另定 各个方案统一按实现较好的销售率90％计算 各方案的销售时间不同，仅根据经验判断 经济测算均为静态的测算 注：市场价格取整；六号楼的5、6层的面积未列入计算 目标：首层外街销售价格为31000元/平方米，平均单价为10706元/平方米，总体市场价格达到2个亿。 20,104 18,778 10,706 － 合计 1,954 5,482 3,565 11.50% 三、四层 2,982 6,412 4,650 15% 二层 486 313 15,500 50% 一层内铺 12,658 5,918 21,390 69% 一层内街 2,025 653 31,000 100% 一层外街 (相对外街) 市场价值（万元） 建筑面积（㎡） 市场价格（元/㎡） 价值递减比例 层数 方案一销售预测： 实现销售收入1.8亿元 税前利润达到6.6仟万元 税前投资利润率为73％ 销售周期约为一年 静态指标 　 73% 税前投资利润率 8 （3-4-5-6） 万元 6,604 税前利润 7 （3）*0.2% 万元 36 监督管理服务费 6.8 建面*3元/㎡ 万元 6 交易服务费 6.7 （3）*3% 万元 543 城市建设专用金 6.6 （3）*0.1% 万元 18 堤围费 6.5 （3）*0.03％ 万元 5 印花税 6.4 （6.1）*3％ 万元 27 教育附加税 6.3 （6.1）*5％ 万元 45 城建税 6.2 （3）*5% 万元 905 营业税 6.1 SUM（6.1～6.8） 万元 1585 销售税费 6 （3）*5% 万元 905 营销费用 5 　 万元 2200 建筑购买成本(含税) 4.2 　 万元 6800 土地购买成本 4.1 取得权属 万元 9000 取得成本 4 　 万元 18,094 销售收入 3 　 　 90% 销售率 2 未计5、6层 万元 20,104 市场价值 1 备注 单位 经济指标 项目 序号 优势 充分挖掘项目的价值，实现较高的单价和价值 从静态测算来看，能实现较高的利润，投资回报率较高，经济效益较优 劣势 价格偏高，使项目销售风险加大，不可控因素多 项目单价较高，销售速度减慢，不利于资金回笼 销售周期较长，难于把握市场的变化，不利于实现价值 注：市场价格取整；六号楼的5、6层的面积未列入计算 目标：首层外街销售价格为23000元/平方米，平均单价约8000元/平方米，总体市场价格约1.5亿元 14,916 18,778 7,943 － 合计 1,450 5,482 2,645 11.50% 三、四层 2,212 6,412 3,450 15% 二层 360 313 11,500 50% 一层内铺 9,391 5,918 15,870 69% 一层内街 1,502 653 23,000 100% 一层外街 (相对外街) 市场价值（万元） 建筑面积（㎡） 市场价格（元/㎡） 价值递减比例 层数 方案二销售预测： 实现销售收入1.34亿元 税前利润2.57仟万元 税前投资利润率为29％ 销售周期约为半年 静态指标 　 29% 税前投资利润率 8 （3-4-5-6） 万元 2,576 税前利润 7 （3）*0.2% 万元 27 监督管理服务费 6.8 建面*3元/㎡ 万元 6 交易服务费 6.7 （3）*3% 万元 403 城市建设专用金 6.6 （3）*0.1% 万元 13 堤围费 6.5 （3）*0.03％ 万元 4 印花税 6.4 （6.1）*3％ 万元 20 教育附加税 6.3 （6.1）*5％ 万元 34 城建税 6.2 （3）*5% 万元 671 营业税 6.1 SUM（6.1～6.8） 万元 1178 销售税费 6 （3）*5% 万元 671 营销费用 5 　 万元 2200