浅谈我国个人房产税征收存在的问题及对策.doc

浅谈我国个人房产税征收存在的问题及对策 1、相关定义 1.1、研究对象选择及相关概念界定 1.2.1 中国物业税涉及的相关概念1.2.1 中国物业税涉及的相关概念 由于之前官方和学界对物业税的一些习惯称谓,引发了一些观念上的混淆, 模糊了我国所讨论”物业税”的本质,造成了一些专家、学者和普通民众的争论。 现行新”房产税”与大陆讨论的”物业税”本质上都是针对不动产保有环节征收的财 ? 2 产税。现在物业税是官方和民间习惯的称谓,存在者不严谨的地方。现将香港物 业税、旧房产税、新房产税进行比对(见表 1.1),明确各税种的差别,以免造成 论文内容的混乱。 物业税 物业税起源于香港,香港地区对于用于出租的房产的租金征收物业税,实际 上一种所得税。其计税依据是应评税净值。应评税净值是指应评税值减去业主缴 纳的差饷及 20%的标准扣减费用后的余值。计算公式为:应缴物业税={[租金收入 -差饷]}*(1-20%)}*税率;目前税率一般为 15%。 旧房产税 我国于 1986 年 9 月 15 日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行 条例》,从当年 10 月 1 日开始实施。房产税是对规定的房产征收的税收,在城市、 县城、建制镇和工矿区的房屋产权所有人、经营管理单位、承典人、代管人和使 用人须缴纳房产税,其中个人所有非营业性住房免征房产税房产税依照房产原值 一次减除 10%~30%后的余值计算缴纳。按房产余值计征的,年税率为 1.2% 按 房产出租的租金收入计征的,税率为 12%。 新房产税 在 2011 年 1 月 28 日,重庆上海两地开始征收房产税。房产税被称为”中国版 物业税”,其征收目标主要是增加房屋的持有成本,旨在完善房地产税制,实现开发、 转让和持有等多环节征税,被视作抑制投资投机性住房,抑制房价保障的重要调控 手段,也是房地产调控最重要的手段之一。 综上所述前面相关专家的研究和国外文献的分析,实际上物业税和房产税是 对同一种税收的不同称谓。新房产税是相对大陆所讨论的物业税来讲是新称谓, 但其对国内专家和学者的研究具有继承性。以后章节的研究中将把两者等同为一 种税种进行研究和分析。 表 1.1 税种对比表 Table1.1 tax correlition table 名称 征收范围 税率 征收对象 税收性质 物业税 香港地区 15% 用于出租的房地产 所得税 旧房产税 中国大陆 自 住 税 率 为 1.2%;出租税率 为租金的 12% 除农村外的所有城镇房地产(按房 产原值折算或房产租金收入) 财产税 新房 产税 重庆 重庆主城 9 区 0.5%-1.2% 独栋别墅、房价高于市场价 2 倍的 高档房产及非重庆户口的二套住房 财产税 上海 上海行政区 0.6% 家庭第二套及以上住房和非本 市居民家庭在本市新购的住房。 财产税 来源:作者根据相关资料整理 ? 3 1.2、家庭以及个人所得税情形下家庭的概念 3.1.1 家庭的概念3.1.1 家庭的概念 一般家庭概念是指在婚姻关系、血缘关系或者收养关系基础上产生的,由亲属之间所 构成的社会生活的基本单位。狭义的家庭是指一夫一妻制构成的一个社会基本单元,而广 义的家庭则指各种家庭利益集团即家族,及一种家族的形式。 1.3、个人所得税情形下的家庭的概念 在中国,家庭概念外延比较广泛,一个家庭可以五代同堂,也可以四代同堂。但随着 社会的不断演变,目前家庭以三代同堂和二代同堂为主。但在个人所得税情形下,主要以 一个家庭二代为宜,即一夫一妻加 18 岁以下的孩子或 18 岁以上 25 岁以下的全日制学生或 学徒。 很多国家将 18 岁作为成年的标志,18 岁以前,需要父母的养育和监护。那么,从征 税的角度说,18 岁以前应该归入到父母的个人所得税申报中,父母可以按家庭夫妻合并申 报个人所得税,18 岁以前的孩子的养育费用考虑到了纳税生计扣减因素里面。一个 18 岁 的成年人,可以作为一个单独的个体进行收入申报纳税。如果 18 岁到 25 岁间是全日制或 大部分时间学习的学生,这些成年人也可以包括在家庭申报的范围内。 15 上海交通大学 MPAcc 学位论文 现阶段按家庭收入征收个人所得税研究 1.4、农村土地征收补偿的相关概念 2.1.1 农村土地2.1.1 农村土地 农村,是不同于城市、城镇而从事农业的农民聚居地,以从事农业生产为主 的劳动者聚居的地方。 土地是一个由土壤、岩石、矿藏、水文、大气和植被等要素构成并综合了人 类正反面活动成果的自然一经济综合体。 农村土地是指:”所有权归农民集体或国家所有,依法由农民集体或集体成 员使用的耕地、林地、园地、草地等农业生产用地,以及农村宅基地和其他依 法用于乡村企业或公益事业等非农业生产的土地。”根据定义,农村土地可依 不同的