关于物业管理开办费.docx

关于物业管理开办费,可以分成法定和约定两种情况。　　法定：在大约1998年前，有一些地方人民政府建设委员会曾经出台过一些类似的地方条例，要求新建住宅小区由开发建设单位向主管单位交纳一定比例的物业管理“运行费”，以便于楼盘验收后的物业管理能够正常启动；有一些则直接要求开发建设单位必须留出物业管理“开办费”，以保证验收后直接投入开发企业的物业管理。这个比例一般是千分之1、2。这是当时历史条件下主管部门强制性的要求开发企业必须履行物业管理“售后服务”的主导思想是分不开的。　　随后条例颁布，国家逐步强调“建管分离”，各地则将“开发单位组织招投标：作为法定重点，陆续取消或者用其他方式替代了“开办费”的规定。实际上，从法定的意义上来说，开办费已经寿终正寝。　　有些同行将条例规定的“物业管理用房”理解为开办费的演变，这是大错特错的。因为开办费的基本特征，是由开发单位提供给物业管理单位（可以是无偿，可以由物管费预支）；而物管用房，是由开发单位提供给业主的，属于业主所有；两者所有权关系完全不同。　　约定：尽管以前曾经规定过开办费的少数地方条例陆续停止或作废，但是并没有任何规定提到“不许收”开办费，打个比方，法律规定父母给未成年孩子生活费是“必须”，但是并不规定给已成年子女生活费是“不准”。北京市汉卓律师事务所杨晓刚律师物业管理前期开办费，目前北京市包括其他地方操作不一，一般操作时需要开发商与物业公司通过协商确定具体支付情况。开办费有两种情况：一是作为开发商对物业公司的投资，以验资报告为准；二是作为开发商给物业公司的借款，待物业公司有收入后归还。由于开办费主要用于，前期物业管理的物资配套及小区在不具备收取物业服务费条件期间的管理、服务人员的工资或其他费用。如果开办费计为物业公司的借款，则物业公司需要偿还。需要注意的是，北京某些项目开发商支付开办费，完全作为对物业公司在该项目的前期资助、投资，物业公司应当保证该笔费用用于本项目各项前期支出，因此不存在返还的问题。此外，物业开办费，在项目建设时，已经作为成本包括在售房价格中，支付物业公司后不能再要求物业公司返还。如在该项目实行酬金制的物业管理模式，物业公司收取的物业费属于代收性质，扣除相应酬金外，其他款项应当用于物业管理、服务成本支出。如有剩余，应当折抵下一年度业主应当交纳的物业费，如出现不足，由业主补足。此种情况下，如开办费算作借款，物业公司从哪些费用中偿还开办费？从酬金中扣除，显然与酬金制的物业管理模式相悖，从物业费中扣除，由于物业费属于代收性质，从中扣除部分款项用于偿还物业公司的借款，业主也不会同意。根据《北京市居住小区物业管理办法》（1995年北京市人民政府第21号令，根据1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改）第十四条规定：“居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费２％的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业”。上述规定，明确了开发商向物业司支付的开办费不是借款，而是启动性经费。物业提供的开办费明细，请大家赐教。开办相关物资费用测算总? ?? ? 表名称? ? ? ? 项? ?目? ? ? ?? ?? ?? ? 费用元? ? ? ? 备? ?注? ? ? ? 办公配备? ? ? ?? ?? ?? ?? ?47520? ? ? ? 见附表6? ? ? ? 管理用工具、设备? ? ? ? 45455? ? ? ? 见附表7? ? ? ? 员工服装配备? ? ? ? 17160? ? ? ? 见附表8? ? ? ? 员工宿舍床上物品? ? ? ? 2450? ? ? ? 见附表9? ? ? ? 印刷、上墙资料? ? ? ? 2000元? ? ? ? ? ? ? ?? ?? ?? ?? ?小??计? ? ? ? 112585? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 附表1：? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?办公物品配备序号? ? ? ? 名? ?? ?称? ? ? ? 单位? ? ? ? 数量? ? ? ? 单价? ? ? ? 金额? ? ? ? 备? ?注1? ? ? ? 电??脑? ? ? ? 台? ? ? ? 3? ? ? ? 5000? ? ? ? 15000? ? ? ? 2? ? ? ? 打印机? ? ? ? 台? ? ? ? 1? ? ? ? 1200? ? ? ? 1200? ? ? ? 3? ? ? ? 票据打印机? ? ? ? 台? ? ? ? 1? ? ? ? 2100? ? ? ? 2100? ? ? ? 4? ? ? ? 传真机? ? ? ? 部? ? ? ? 1? ? ? ? 1000? ? ? ? 1000? ? ? ? 5? ? ? ? 计算器? ? ? ? 部? ? ? ? 3? ? ? ?