惠南镇弘基广场项目可行性分析p.docxVIP

惠南镇弘基广场项目可行性分析目录一、区域背景介绍2二、项目本体分析3（一）项目概况3（二）项目详情与现状4（三）SWOT分析7三、竞品案例分析8（一）销售项目区域分布8（二）租赁项目分布9（三）竞品案例-禹州商业广场10四、总结：12（一）区域市场总结12（二）去化情况12（三）接盘建议13一、区域背景介绍区域背景：本案所处浦东惠南镇，惠南镇原隶属于上海市南汇区，也是南汇区的政务商务中心。自2009年南汇区被纳入浦东新区之后，浦东新区统一规划发展下的惠南镇较周浦、航头、新场、临港等地区之间差距被缩短，但即使如此在地缘情节深厚老南汇人看来惠南镇仍是南汇的中心；房地产板块特征：南汇镇目前在售的商业以步行街式、商场式的集中性商业项目极少，多以传统住宅配套沿街底商为主；区域以传统销售不带租约销售模式为主，购房客独主承担投资风险，少有统一经营管理的集中型商业，导致该区域的商铺市场投资热情未被激发。区域内商业主要集中在东门大街与南门大街交汇处，也是当地人习惯前往消费场所，且东门大街商圈的整体档次偏低；客户特征：惠南镇商铺的购买者主要以惠南镇本地人为主，少部分为杨浦、虹口、闸北等地拆迁至惠南的动迁户。区域客群表现为手头上有钱，但缺乏投资途径，但较强的地缘情节使他们不愿意向辗转市区发展；极少数的购房者用做自己经营。二、项目本体分析（一）项目概况项目位于浦东南汇惠南镇川南奉公路6101弄，靠近拱极路，南侧是南汇现有的地标建筑（南汇电信大楼）；项目距离轨道交通16号线仅200米。占地面积13850平方米，总建筑面积43800平方米，覆盖率49.7% ，容积率2.5；产权式商铺，使用年限40年；整个建筑由两栋地下室相连的建筑组成，沿拱北路与东侧街坊路布置3层高小商业，并以过街楼相连留出广场通道，基地西南侧布置15层高的酒店。（二）项目详情与现状商业部分总共分为三层，其中地下一层层高3.5米，一层层高4.5米，2层复试商铺层高5.8米，三楼层高4.5米地下一层以小面积产品为主，目前店面全关，没有一铺在营业，店铺大门上也并无转让信息面积：30-40㎡ 租金：无租赁信息一层沿街商铺为项目经营情况最好，出租率达95%以上，业态以餐饮、超市为主；面积：30-60㎡ 租金：1.5-2元/㎡/天 售价：3万元/㎡一层内铺仅广场出入口有零星几家商铺在营业，其余内铺全部大门紧闭，有大部分商铺挂有招租信息；面积：50-100㎡ 租金：1.2-1.6元/㎡/天二层为复式商铺需自行进行楼板分隔，目前二层商铺开业的均被用做办公、办事处以及培训机构，少量商铺发布租赁信息，空置率达95%面积：分割后160-200㎡租金：0.8-1元/㎡/天三层商铺商铺仅两家商家在开业，其余商铺均为空关，且对外无租赁消息面积：50-100㎡租金：0.5-0.6元/㎡/天（三）SWOT分析S (优势)项目紧邻16号线地铁站，南祝路直达惠南镇中心，交通便捷、道路通达性好；本案的商铺分布与内部动线较为合理，广场出入口位置合理。W (劣势)目前周边住宅较少导致人气较低，且周边人群习惯为前往惠南镇步行街消费；由于项目位于惠南镇北面，大部分客源还是来自项目南面，但本案客户在南祝路拱极路的世纪联华所节流。O (机会)本案北面目前都以空地为主，随着未来住宅及商业项目建设为本案周边带来人气；区域内集中式的商业几乎没有，若能统一经营管理，打造成一站式的体验型消费广场，在当地树立新型商业形象。T (威胁)由于此前的管理、招商不善，导致目前项目在当地人眼中是个不成功的项目，再接盘销售时，此前的不利影响恐怕在购房者心中产生芥蒂；目前项目周边的住宅项目均自带商业配套，未来的商业体量趋于饱和。三、竞品案例分析（一）销售项目区域分布本项目所在位置位于惠南镇开发区板块，目前本案周边的在售项目多为2012年前开盘项目，去化时间较长，主要集中在沪南公路两侧，配套相同，包括禹州商业广场、五角世茂商场、人生港湾南欧城商铺等4个项目编号项目名称类别在售面积（㎡）销售价格（万元/㎡）去化率（%）月均去化（套）开盘时间层高包租情况禹州商业广场商场50-250一层：4-4.5二层：3-3.5三层：2-2.5四层：1.5-212.4102014年9月沿街商铺5.6米1-4层内铺4.5米包租五年，前三年每年7%，后两年按实际租金价格九一分成五角世贸商城商场10-100单层14月沿街和1-3层内铺4.5米包租十年，前三年5%、6%、7%，第四、五年8%，后五年九一分成人生港湾南欧城住宅底商一拖二：100-300一层：40-100单层：3一拖二5.9三期商铺沿街：4.5米内铺，一层4.5米，二层3.9米不包租东方听潮豪园住宅底商一拖二：80-400一拖二