房地产企业涉税政策解析及稽查风险防范.docVIP

房地产企业涉税政策解析 与稽查风险防范 第一部分 筹建年度的税务稽查 第二部分 建设年度的税务稽查 第三部分 预售年度的税务稽查 第四部分 房屋交付当年的税务检查 第五部分 竣工决算当年的汇算清缴 第六部分 竣工决算以后年度的汇算清缴 第一部分：筹建阶段的税务稽查 一、筹建费用的会计处理 旧准则：发生时计入长期待摊费用科目，不影响当年会计损益，待开始生产经营后一次性的计入当年会计损益（管理费用） 新准则：发生时计入管理费用科目，影响当年会计损益，开始生产经营后也不进行相应调整。 注：应当计入开发成本的除外，如前期工程费等 2009国税函98号关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知 新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。 企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。 2010国税函79号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知 企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定执行。 对比衔接： 1、如果尚未执行新的企业会计准则，筹建阶段发生的企业开办费用，先在长期待摊费用科目归集，会计规范要求在开始生产经营的当月一次性进入会计损益，税法一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除，即会计和税法基本一致，或者按照不低于36个月分摊 资产负债表体现发生的开办费，损益表和所得税申报表均为零，不涉及纳税调整 2、如果执行新的企业会计准则，筹建阶段发生的企业开办费用，直接确认为管理费用进入会计损益，但税法认为尚未进入生产经营期，不允许申报扣除，一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除，形成时间性差异，或者按照不低于36个月分摊 损益表为负数，但所得税申报表应当体现纳税调整增加，即零申报，未来年度体现纳税调整减少。 二、筹建期结束标志 一般认为：建设工程开工日，即为开始生产经营之日，不考虑相关证件是否齐全 《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》 商业和服务业：取得第一笔收入 工业和建筑业：开始归集生产成本 房地产开发：开始施工（不含前期工程，如 地质勘探、平整土地、拆除旧有建筑物、施工用临时道路等 ） 中华人民共和国建筑法 第九条建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。 业务招待 三、土地契税 2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 成本/费用：是否存在特定的对象 2004财税134号关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 2007财税162号关于土地使用权转让契税计税依据的批复 土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。 2009国税函603号关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复 对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。 2005国税函436号关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复 根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。 四、场地平整条款 1、如果土地出让合同明确约定由出让方（政府）承担，并且出让方实际履行，则场地平整费用与受让方（开发商）无关。 2、如果土地出让合同明确约定由受让方（开发商）依规划自行平整，则土地买价或出让金不包括场地平整费用，但开发商实际发生的场地平整费用应交计入土地成本计算缴纳契税。 3、如果土地出让合同明确