浅谈负债经营对房地产企业价值的影响——以志达房地产开发有限公司为例.doc

浅析负债经营对房地产企业价值的影响——以志达房地产开发有限公司为例 1、相关定义 1.1、房地产企业的定义及特点 房地产开发企业是指以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业,即通过 开发符合市场需求的房地产,如住房、商铺、写字楼等来获取最大化利润的经济 组织。”开发”的内涵十分丰富,远远超出了生产的范围,不仅指在一定的技术条 件约束下,人的劳动借助于劳动资料(如施工机械)使劳动对象(如土地)发生预定 变化的机械过程,还包括那些创造性的服务劳动,比如投资决策、规划设计、风 险控制、市场营销等。房地产企业主要具有以下特点:地域性强、产品标准化程 度低、投资规模大、回收期长、开发投资风险大、受国家政策导向性强、产业联 动性强,受市场波动性影响大,在开发过程中受资金、市场环境、目标控制等问 题影响较大等。 1.2、房地产企业基于价值链思想的业务流程价值定义 价值链理论探求的重点就是价值活动的识别与其价值的创造,在价值链中, 价值的概念可以从两个视角来理解,对外针对企业客户,指使用价值;对内针对 企业自身及其内部流程等,指产品能为企业带来销售收入的特征,其表现就是在 特定地点、特定时间顾客支付的产品价格。房地产企业从从土地获取到工程建设 再到销售的业务流程过程即是其价值实现过程,在此过程中,每一流程活动都消 耗了一定的资源投入(定义其为成本,在本文第三章已有阐述),同时,也产生 一定产出,其直观表现形式为中间产品及中间产品所附带的价值。 因此,本文要重点讨论的就是基于价值链思想的房地产企业业务流程中间产 品的价值问题。房地产企业的中间产品同样具有产品属性,主要表现在其已经承 载了一定的成本并具有对外移交的特性(对于未完成开发因为多种原因而对外移 交的情况是有案例的。需要指明的是,一般情况下房地产企业中间产品的”购买者” 即是原企业,是企业的某个或多个职能部门。因此对房地产企业基于 VC-BPR 的 定义是:某一业务流程价值即为该业务流程产生的中间产品价值。(注:在第 5 部分使用价值工程分析业务流程成本与价值关系时,我们把此处的业务流程价值 称作”计量价值”,把价值工程计算的业务流程”价值”称作价值) 1.3、房地产的基本概念及我国内地房地产市场的基本状况 2.1.1 房地产基本概念2.1.1 房地产基本概念 房地产,又称不动产(Real Estate)是房产和地产的总称。房产就是指法律上明确 了权属关系的房屋财产,即在土地上建筑起来的各种房屋;地产是指一定土地所有制关 系下明确了权属关系并可作为财产的土地,包括住宅或非住宅附着物的土地,也包括已 开发的和待开发的土地[22]。房地产开发则是指按照城市建设总体规划要求和社会经济发 展的需要,选择一定规模的的规划用地,统一的、有步骤的进行征地动迁、土地开发、 基础设施建设、房屋及配套设施建设和经营管理,是一项综合性经济活动[23]。本文所提 房地产开发企业专指在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让 房地产开发项目或者销售、出租商品房的经营性企业。 1.4、房地产价值减损的定义 房地产减损是由于某种原因造成了房地产的经济价值降低。此案例中是由于估 价对象被新建商住综合楼挡光,采光权受到损害,导致业主的居住舒适度降低,同 时也会造成其租金收益减少、空置率增高,这就造成了房地产经济价值降低,对评 估对象造成的市场价值减损,也就是说房地产减损现象发生之后,市场主体对于此 类房地产变得畏惧,导致市场需求减少,对于市场租金、市场售价降低带来的直接 京建科较[2005]1089 号.北京市房屋质量缺陷损失评估[S]. 19 影响。 1.5、顾客参与定义 纵观顾客参与的发展和演变,其发展源于体验营销的蓬勃发展。营销的方向由企业 7 华南理工大学硕士学位论文 的产品视角变为以顾客为中心的营销。顾客参与的雏形概念最早是由 Chase.R.B[16](1971) 提出的关于客户接触,他将顾客分为高接触服务和低接触服务,认为顾客接触程度不同 对服务质量的影响也不同。而顾客参与这一概念则是由 Lovelock 和 Young[17]在 1979 年 基于经济学理论提出的,他们认为顾客是一种生产要素,企业可以通过关注客户来提高 生产力。他们的观点被后来学者们的研究所采用,认为顾客是企业生产力的来源。顾客 参与是体验营销的一个重要研究领域 相对于国外学者们所进行的研究的深度和广度,国内的学者们对于顾客参与的研究 就显得较少。但不管是国外还是国内的学术界对于顾客参与的定义的描述都未达成一致 的意见。本文通过对文献进行梳理,总结了国内外学者对于顾客参与定义的三个主要阐 述视角。 第一种定义是从顾客在购买过程中的行为来描述的。Silpakit Fisk[23](1985)认为顾 客参与