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商业地产开发前期调查的相关内容 　　房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。 　　从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨。 　　一、经济环境的分析和生活结构研究 　　开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因此其风险很大。所以，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。 　　◆ 总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 　　◆ GDP发展状况及产业结构情况 　　◆ 全社会消费品零售总额 　　◆ 全市商业增加值 　　◆ 城乡居民的人均可支配收入 　　◆ 城乡居民储蓄存款余额 　　通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。 　　二、区域城市结构调查与城市发展规划调查 　　所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括： 　　◆ 公共设施状况 　　◆ 交通体系状况 　　◆ 道路状况、通行量 　　◆ 城市性质与功能特点 　　◆ 各项城市的机能 　　◆ 城市规划 　　通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。例如，交通网的开发计划，交通网密布的地方往往是人口容易集中或流量特别大的地方，所以在调查时对于交通路线及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素；城市发展规划对商业将来的发展非常关键，诸如大型社区的发展计划以及商业区建设计划将直接对项目的规划以及未来的经营产生重要影响。 以上调查必须通过专业的市场调查公司实地调查了解，由于反映问题的角度不同，一般的调查人员很难完成以上工作，调查必须有目的性，如果不知道目的是为什么，这样得到的调查数据和资料的参考价值将大打折扣。 　　三、商业业态的分类和基本变量 　　根据国内贸易局1998年6月5日发布的关于商业业态分类指导意见。商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。各主要业态选址和经营特征如下。 　　1、百货店 　　百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。 　　（1）选址在城市繁华区、交通要道。 　　（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。 　　（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。 　　（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。 　　（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。 　　（6）采取定价销售，可以退货。 　　（7）服务功能齐全。 　　2、超级市场 　　超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。 　　（1）址在居民区、交通要道、商业区。 　　（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。 　　（3）商店营业面积在1000平方米左右。 　　（4）商品构成以购买频率高的商品为主。 　　（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。 　　（6）营业时间每天不低于11小时。 　　（7）有一定面积的停车场地。 　　3、大型综合超市 　　大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。 　　（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。 　　（2）商店营业面积2500