中国国际贸易中心股份有限公司2016年度董事会工作报告.PDF

中国国际贸易中心股份有限公司2016 年度董事会工作报告 中国国际贸易中心股份有限公司 2016 年度董事会工作报告 一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析 2016 年，北京商务中心区（CBD）写字楼新增供应量增加，市场总体需求增长势头 有所放缓，内资企业继续主导办公楼租赁市场，外资企业受租金上涨和内部预算有限等 影响，续租时缩减租赁面积和外迁的情况增多。金融、科技信息企业仍是写字楼市场重 要的需求来源之一，其中有近半数金融业公司选择 CBD。非核心区域凭借较低租金和更 加灵活的租约，对租户的吸引力不断增加，与传统商务区的差距继续收窄。为吸引或挽 留优质租户，核心区部分业主调整租金并加大优惠力度，使得 CBD 核心区甲级写字楼平 均租金面临一定下行压力。但金融混业经营、科技行业增长与消费服务升级浪潮催生的 新需求仍给予写字楼市场有力支持，核心区平均租金和平均出租率仍保持高位。 2016 年，北京零售物业在核心区域新增供应有限。受中国经济增速换挡，以及网购、 海淘、奥特莱斯购物和出境游购物等方面的多重影响，实体零售业普遍疲软，整体租金 较上年基本持平。在此背景下，不同区域和零售物业项目间的竞争日趋激烈，能够吸引 消费者的大型购物中心保持着良好的发展势头，日渐兴起的郊区市场正逐步成为能够满 足居民日常购物需求的成熟替代场所，部分其他类型购物中心则受到这些大型购物中心 和郊区购物中心的挤压出现需求减少的现象。 北京服务式公寓市场存量继续缩小，一些项目相继关停，仅有少量新增项目入市， 市场竞争有所缓解。受空气污染和住宅预算不断紧缩的影响，来自传统需求群体—驻京 外资企业的需求明显趋弱，而受到国家支持的创新及中小型企业的租赁需求大幅度增 加。总体上北京服务式公寓供需基本平衡，租金小幅上扬。 北京新增高端酒店有限，以及持续增长的商务和旅游需求、会议市场的复苏，促使 2016 年北京高端酒店出租率及收入同时攀升。需求复苏加速新增供给的消化，市场以价 换量的价格竞争减少，需求对价格敏感度降低，而对酒店品质要求升高。另外，旅游业 全面融入国家战略体系、交通设施的持续升级和旅游设施的快速发展都助力北京酒店市 场向好发展。 在政策环境方面，1998 年发布的《北京市施行中华人民共和国房产税暂行条例 的细则》规定，公司房产不论自用还是出租，均按征收月份前一个月的月末帐面房产原 1 中国国际贸易中心股份有限公司2016 年度董事会工作报告 值，一次减除百分之三十后的余值，计算缴纳房产税，税率为 1.2%。自2016 年 10 月缴 纳 2016 年下半年度房产税时起，根据北京市政府的规定，自用房产按征收月份前一个 月的月末帐面房产原值，一次减除百分之三十后的余值，计算缴纳房产税，税率为 1.2%； 出租房产改以租金收入为房产税的计税依据，税率为 12%。该项税收政策的调整，较大 幅度地增加了相关企业的税赋，对公司的损益和现金流量产生了很大影响。 另外，经国务院批准，自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征 增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点 范围，由缴纳 5%的营业税改为缴纳增值税。目前，公司对出租不动产，根据国家有关规 定选择采用简易计税方法，按照 5%计缴增值税。该项政策调整对公司的经营和损益未产 生重大影响。 报告期内，公司积极把握外部环境变化并稳慎施策，有效地化解不利因素的影响。 公司通过继续加强精细化与规范化管理，以“匠工精神”提升经营环境和服务质量等软 实力，以及不断调整经营策略，在巩固和深化客户关系的同时，完善客户结构，挖掘和 培养新客源，并强化市场推广，积极组织和参加各类重要活动等，进一步提升公司的品 牌影响力，取得了良好的经营业绩。 报告期内，公司实现营业收入 23.5 亿元，比上年增加 0.8 亿元，增长 3.4% （如剔 除“营改增”政策调整的影响，按同比口径计算，营业收入增长比例更高）；实现利 润总额 9.2 亿元，比上年增加 0.8 亿元，增长 9.5% （如剔除计缴房产税政策调整的影 响，实现利润总额为 9.9 亿元，比上年增加 1.5 亿元，增长 17.