万科商业地产战基础知识共享.pptVIP

* * * * * * * * * 项目业态定位最终确定： 初步业态定位 主力店招商反馈 调整业态组合 确定设计方案、政府报批 如何进行商业业态定位 * 如何进行商业定位 五 如何进行商业市场定位 如何进行商业业态定位 如何进行商业客户定位 如何进行商业价格定位 商业定位的内部资源整合 * * 如何进行商业定位 五 如何进行商业市场定位 如何进行商业业态定位 如何进行商业客户定位 如何进行商业价格定位 商业定位的内部资源整合 * 价格定位的重要性 地段与价格是影响商业物业成交的两大因素，而其中地段是一个固定不变的因素，可塑性程度不高，价格则是一个可变因素，在市场竞争中可根据对手的情况进行调整，在地段因素基本一定的情况下，价格因素对商铺成交将起决定作用。 如何进行商业价格定位 请记住： 在中国大陆的土地制度现状条件下，不管我们的口号是不是：只租不售，我们的终极目标仍然是： 卖掉！（真俗！我们应该更文雅一些，那应该叫：退出！） * 市场比较法 成本定价法 销售价格=开发成本+发展商目标利润 租金反推法 这就是大家熟悉的、万科多年来在住宅行业使用的定价方法。从理论上看，这个定价方法能够达到发展商收回投资、赚取利润的开发目的，但站在投资者的角度来说，这个定价只能作为参考价格，销售价格的确定必须符合商业物业市场需求状况和租金水平。 由于开发成本和目标利润两个方面都是由发展商决定，以成本来衡