度武汉房地产投资报告——德胜行.docVIP

2010年度武汉市房地产市场 投资报告 德盛行地产机构·市场研究中心 目 录 卷首语 3 第一章 房产市场 5 第一节 德盛指数 5 第二节 房产市场概述 7 第三节 房产交易分析 10 第四节 区域市场分析与评价 14 第五节 市场供应分析 24 第二章 土地市场 25 第一节 土地市场综述 25 第二节 土地供应分析 33 第三节 土地交易分析 35 第四节 土地市场发展趋势 37 第三章 市场年度关键词大盘点 38 第四章 2009年房地产政策分析 44 第五章 2010年房地产投资的风险、机会与建议 51 第一节 房地产投资风险 51 第二节 机会与建议 53 第六章 2010年武汉市重点区域投资价值报告 55 结束语 60 卷首语 诺亚方舟的传说 2008年，世界金融危机蔓延，房地产行业风云突变。到2008年9月时，成交量猛跌，楼价纷纷放水。虽然一些带头降价的楼盘尝到了一些甜头，但大多数地产商的跟风降价并不理想，举步维艰的经营状况更加剧了这些地产企业对市场的恐惧。暴风骤雨来临，2009年的楼市何往？几乎所有人都对市场发出了怀疑甚至绝望的声音。 绝望之余，希望仍存。2008年底，国家推出了一系列的购房优惠政策，坚定了消费者的购房决心；实行积极的财政政策和宽松的货币政策，解决了开发企业的融资困境。 正是政策这条诺亚方舟，将地产业从满目疮痍的2008年载到了生机勃勃的2009年。 2009年，在经济复苏的脚步仍很缓慢的时候，房地产业却一马当先，从年初的成交量摆脱持续低位运行的阴影，再到房价的稳步上升，最后到房地产开发投资额的大幅度增长。作为整个国民经济的重要支柱行业，房地产业拉动了大量居民消费，推动了相关产业的发展，维护了金融业的稳定，对于全年GDP“保8”任务的完成功不可没，其支柱作用也进一步加强。 2009年，整个房地产业迅速褪去2008年萎靡不振的容貌，呈现出一片繁荣的景象。从武汉的房地产业各项数据来看，全线飘红。 2009年武汉市房地产开发投资为778.59亿元，同比增长36.51％。其中，房地产住房开发投资为498.04亿元，同比增长17.19％。 2009年武汉市房屋施工面积为4487.38万平方米，同比增长18.1%；其中新开工面积为1651.17万平方米，同比增长14.1%。住房施工面积为3580.99万平方米，同比增长11.1%；其中，住房新开工面积为1247.61万平方米，同比增长1.2%。 2009年，武汉市商品房销售面积为1418.4万平方米，同比增长126.26%。其中，商品住房销售面积1258.89万平方米，同比增长90.09%。商品房销售套数为122270套，同比增长81.66%。其中，商品住宅销售120379套，同比增长135.31%。 2009年，武汉市存量房交易面积为524.81万平方米，同比增长87.47%，交易套数为54586套，同比增长102.82%。其中存量住房交易面积为443.07万平方米，同比增长134%，交易套数为51321套，同比增长124.32%。 2009年，武汉市商品房综合销售均价为5484元/平方米，同比增长6.52%。其中，商品住房销售均价为5265.91元/平方米，同比增长7.84％。 2009年，武汉市存量房成交均价为4078元/平方米，同比增长12.42%；其中，存量住房成交均价为3965.47元/平方米，同比增长14.95%。 2009年，武汉市土地成交109宗，同比增长128.57%；成交面积962.54万平米，同比增长853.02%；出让金额306.8亿，同比增长438.24%。其中，中心城区土地成交57宗，同比增长6.12%；成交土地面积549.27万平方米，同比增长443.4%；成交金额266.34亿元，同比增长302.03%。 房地产市场在一系列优惠政策的推动下，刚性需求大量释放，市场迅速回暖，呈现史上最大成交量。在市场进入繁荣阶段的趋势下，政府似乎开始收回这条诺亚方舟，转而采取了一系列的调控政策。首先，下半年政府在全国大力打击捂盘、囤地行为，公布全国范围内闲置土地；其次，12月国务院发布国四条遏制部分城市房价过快上涨的势头，增加普通商品住房的有效供给，并且继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；接着，出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，规定开发商拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%；之后又明确二手房交易营业税免征年限恢复至5年。此系列密集出台的政策，一方面从供给源头遏制房价攀升，盘活库存土地，另一方面在开发商融资环境改善的情况下，提高其拿地门坎，并通过增加购房交易中的支出来抑制投资投机性需求增长。 政策优惠似乎有逐步取消以至从严的趋势，高房价下的购房人群的置业心态如何变化，房地产业在2010年又该如何前行，