武汉新基准地价修正体系.doc

附件:武汉市 2014 年城镇土地级别与基准地价更新 一、基准地价说明 9 （一）基准地价内涵 9 （二）更新范围 9 （三）基准日 10 （四）土地用途分类 10 （五）表示形式 10 （六）级别平均容积率 10 二、基准地价表 11 （一）级别基准地价表 11 （二）区片基准地价表 12 三、基准地价修正体系 20 （一）用途修正系数 21 （二）区域修正系数 25 （三）容积率修正系数 39 （四）商业楼层修正系数 45 （五）使用年期修正系数 45 （六）交易期日修正系数 47 （七）宗地面积修正系数 47 （八）宗地形状修正系数 48 （九）临街修正系数 48 （十）开发程度修正值 48 (十一)地下空间修正系数 49 (十二)产业导向修正系数 49 (十三)生态控制修正系数 51 四、应用基准地价测算宗地价格方法 51 （一）宗地价格的计算公式 51 （二）宗地价格测算中有关参数的选取 51 一、基准地价说明 本轮基准地价采用级别基准地价、区片基准地价予以表示， 并以级别基准地价表、区片基准地价表、土地级别与基准地价图 和基准地价修正系数予以表示。 （一）基准地价内涵 级别基准地价是在正常市场条件下各土地级别内，土地开发 程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气及宗 地内平整（简称“六通一平”）或宗地外通路、通电、通讯、通 上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”），在平均容积 率条件下，各土地用途的法定最高出让年限条件下完整的国有建 设用地使用权的平均价格。 区片基准地价是在正常市场条件下各土地区片内，土地开发 程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气及宗 地内平整（简称“六通一平”）或宗地外通路、通电、通讯、通 上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”），在平均容积 率条件下，各土地用途的法定最高出让年限条件下完整的国有建 设用地使用权的平均价格。 （二）更新范围 本轮基准地价以都市发展区规划范围为基础，将江岸区、江 汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区及洪山区七个中心城区 规划范围 693.64 平方公里，武汉经济开发区及东湖新技术开发区 两大国家级开发区规划范围 719.36 平方公里以及东西湖区、汉南 区、蔡甸区、江夏区、黄陂区、新洲区六个新城区位于都市发展 区规划范围内用地及区政府所在地规划范围 2014.46 平方公里全 部纳入更新范围，总面积 3427.46 平方公里。 （三）基准日 2014 年 6 月 30 日。 （四）土地用途分类 基准地价土地用途划分为商业、商务办公、住宅、工业四类。 （五）表示形式 商业、商务办公、住宅用地基准地价的表示形式为楼面地价， 楼面地价是指各土地级别（区片）内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整的国有建设用地使用权的平均价格。工业用地基准地价的表示形式为地面地价，地面地价是按土地面积平均分摊总价的单位面积地价。 （六）级别平均容积率 由于中心城区、开发区和新城区建设用地容积率存在较大差 别，因此分级别确定基准地价基准容积率。 表 1 武汉市各类用地级别平均容积率 级别 土地分类 Ⅰ级 Ⅱ级 Ⅲ级 Ⅳ级 Ⅴ级 Ⅵ级 Ⅶ级 Ⅷ级 Ⅸ级 Ⅹ级 Ⅺ级 Ⅻ级 商业用地 3 2.5 2 住宅用地 2.5 2 —— —— 商务办公 3 2.5 2 —— —— —— 工业用地 1.0 —— —— —— —— 二、基准地价表 （一）级别基准地价表 表 2 武汉市各类用地级别基准地价结果表 基准日：2014 年 6 月 30 日 用途 土地级别 地价类型 商业用地 (元/建筑平方米) 商务办公用地 (元/建筑平方米) 住宅用地 (元/建筑平方米) 工业用地 (元/平方米) Ⅰ级 区片地价 7026～9028 5406～6614 5327～6066 1629～2209 级别地价 7758 6219 5733 1924 Ⅱ级 区片地价 5457～7062 4539～5537 4069～5409 1109～1648 级别地价 6197 5043 4730 1425 Ⅲ级 区片地价 4393～5430 3480～4617 3415～4185 833～1136 级别地价 4892 4032 3801 980 Ⅳ级 区片地价 3300～4479 2708～3570 2622～3518 614～850 级别地价 3868 3184 3009 748 Ⅴ级 区片地价 2697～3338 1967～2812 2001～2741 420～620 级别地价 2953 2533 2342 521 Ⅵ级 区片地价 2041