上海嘉定区商业广场项目市场调研报告2005.docxVIP

目 录一、嘉定区商用物业市场发展趋势研究21、近期（2005 -2010年）影响嘉定商用物业各因素的发展分析22、中期（2005 -2020年）影响嘉定商用物业各因素的发展分析33、中期（2005 -2020年）嘉定新增商用物业需求规模分析44、中期（2005 -2020年）嘉定新增商用物业空间分布分析4二、区域商业现状分析61、项目所在地理位置62、区域主要城镇商业现状72.1、南翔镇72.2、嘉定镇83、马陆镇商业地产现状研究及分析103.1、样本甄选标准103.2、马陆镇商业地产市场概述103.3、马陆镇四大商业业态细分分析12附录 马陆镇商业分布图20一、嘉定区商用物业市场发展趋势研究本节主要根据《上海市嘉定区区域总体规划纲要（2004-2020）》和《上海市嘉定新城主城区总体规划（2004～2020）》，结合宏观数据，从近期（2005-2010年）和中期（2005-2020年）两个不同的时间跨度来分析这些影响区域商业发展的因素。1、近期（2005 -2010年）影响嘉定商用物业各因素的发展分析影响因素因素发展趋势经济发展居民实际收入不断增加恩格尔系数逐渐降低区域人口发展总人口增加30万外地人和境外人士的比例不断提高旅游参观人数逐年增加区域规划情况期末商业网点总数要达到600个零售总额达到350亿元，年均增长20%期末超过300家的连锁超市。扩大内需政策继续实行资料来源：上海中原商业事业部人口和经济的增长，必定会带动区域消费的进一步增长，并且随着人口素质和生活水平的提高，区域内消费的档次将进一步有所上升，因此在嘉定区近期的商业规划中也考虑到了这一系列的问题，预计到2010年整个嘉定区的商业网点总数将超过600个，整个嘉定区的社会消费品零售总额将达到350亿元。2、中期（2005 -2020年）影响嘉定商用物业各因素的发展分析由于区域人口规模的增长是区域房地产特别是区域商用地产发展的主导因素，考虑未来的不可预见性，以下预测分别以2020年嘉定区总人口125万人为中方案，总人口175万为高方案进行论述。影响因素发展预测中方案经济发展居民实际收入逐渐提高恩格尔系数逐渐降低扩大内需政策继续实行居民消费支出逐年增加区域人口总人口增加70多万外地人和境外人士的比例逐渐增加旅游人次不断增加区域规划依托国际赛车场和风景名胜旅游业发展迅速区域内商业布局主要围绕嘉定新城建设各分区商业网点的建设结合自身优势，共同发展高方案经济发展居民收入稳步提高恩格尔系数逐渐降低扩大内需政策继续实行居民消费支出逐年增加区域人口总人口增加120多万外来人口继续增长旅游人次稳定增加区域规划依托国际赛车场和风景名胜旅游业发展迅速区域商业主要围绕区域产业群的布局和区域人口的分布进行布局根据城市化的规律，大量城市居民外迁，引进集中型商业为大势所趋资料来源：上海中原商业事业部3、中期（2005 -2020年）嘉定新增商用物业需求规模分析指标中方案高方案说明总人口(万人)125175高、中方案按2020年最终人口在未来15年的分布原人口改善需求新增规模(万M2)1414按人均达到1.2 M2新增人口需求规模(万M2)66111按新增人口达到人均商业面积0.9 M2计算商用物业需求规模(万M2)80125资料来源：上海中原商业事业部按照嘉定区人口的增长预测，中方案下，中期嘉定区的商用物业需求将达到80万平米，高方案下，中期嘉定区的商用物业需求将达到125万平米。4、中期（2005 -2020年）嘉定新增商用物业空间分布分析区域指标中方案高方案嘉定新城区域人口(万人）5075需求嘉定新城人均商用物业面积基本达到1.2 M2供给供应将主要集中在嘉定镇和马陆镇两个区域非新城地区城市人口(万人)75100需求(万M2)非新城地区人均商用物业面积基本达到0.9M2供给供应将主要集中在江桥镇曹安路和安亭新镇两个区域资料来源：上海中原商业事业部从规划的角度来看，今后10年内嘉定区的发展重心将落在嘉定新城所在的一系列范围之内，在保证国际汽车城和嘉定工业园区这两大发展主力有序走向成熟的同时，大力发展新城区域内的住宅建设和商用配套建设，其中商用物业的建设将主要分成三块进行集中开发，一块是以嘉定镇为核心的集中型商业，一块是以马陆镇为核心的集中型商业，一块是在国际汽车城内的配套型商业。由于目前政府对大型商用物业的开发，无论是土地出让，还是规划审批环节，都报以较为谨慎的态度，从整体来看，嘉定区在近期内将迎来一个商用物业的短缺期，集中型商业将被看好。二、区域商业现状分析1、项目所在地理位置本项目位于嘉定区马陆镇，北抵彭封路、南至双单路、东临横沥河道蓝线，西面是沪宜公路图1 基地东向景观（横沥河道）图2 基地南向景观（双单路）图3 基地西向景观（沪宜公路）图4 基地北向景观（彭封路）本地