沈阳保利方溪湖项目前期营销战略案2010.02.ppt

方案 洋房+多层+高层 洋房+高层 多层+小高层 产品市场 形象评析 通过洋房产品可以提升大盘高端社区形象； 居住人群不一，对社区品质有一定影响； 产品多样，丰富购买客群； 品质最高，容易建立市场形象 产品导致的客户差异较大 提升企业品牌形象 常规大盘操作方式，稳扎稳打 客群大众化，规避风险 产品创新性不强，档次定位不高 经济效益 本方案净利润中等，分频次组合拳， 风险低，容易最大化产品价值。 本方案税后净利润较高，开发周期相对较长。 利润较低，但缩短开发周期，快速回笼资金。 方案评选 综合比较三个方案的产品形象和经济效益， 混合型居住社区的方案为市场最优方案 我们将三种方案分别从产品市场形象、经济效益两个维度进行比较分析，最终比选出来最优的方案为混合型居住社区方案。 产品定位-方案比选 配套合理布局 因高压走廊对住宅的影响较大，因此教育配套、回迁、农贸市场划分在高压走廊附近区域 写字间 回迁房 小学 幼儿园 肉菜 市场 公寓 会所 写字间 风 情 商 业 街 社区超市 怒 江 北 街 高 压 走 廊 怒江街（二级马路）是项目道路环境中唯一的主干道，因其与市区直接相连，因此将公寓、写字间及社区大型商业体分布于怒江街一侧，便于与外界沟通，迎合市政规划利好。 商业内街分布于园区纵轴之上，即可成规模效应，又可满足西侧园区的日常生活商业配套。 写字间所处地块为政府要求的配套工程，不能调整。 原则一：为主干道营造商务商业氛围 原则二：避免高压走廊影响住宅 目的是实现本项目园区的动静分离、居住与生活区分开，最大的满足住宅区域的优势利好。 原则二：营造相对集中主题风情商业内街氛围 低密度花园洋房 低密度花园洋房 高层 高 层 高 层 公建 公 建 公建 高 层 多层 多层 多层 各建筑类型合理布局 各独立园区的中心位置，享受内部园林，属高层与洋房中间的过渡产品类型，体量最大。 低密度洋房： 低密度洋房尊享一线水景；充分发挥地块内的自然资源，水景与洋房相结合，完成本项目园区内高档产品的分布，拉高本项目的定位标准，完成本项目中高档定位的需求。 临商业街及外临规划路的位置布置高层及小高层；完成了本项目围合布局的规划，因现阶段高层住宅在沈阳市场中存在一定销售抗性，在同一园区内价格始终低于多层住宅，故沿街网点位于高层下方，可提高园区内部多层住宅的产品优势。 高层及小高层： 多层： 如前所述大盘规律之四： 合理的开发节奏是大盘开发利润的主要来源 沈阳市代表大盘项目 近三年平均去化量（万平方米） 万科城 约11万 万科四季花城 约10万 远洋天地 约8万 阳光100 约9万 河畔新城 约8万 保利花园 约18万 开发节奏：小步快跑，每年开发15—18万平方米，首期开发建议为15万—18万 平方米（其中包括部分商业） 沈阳大盘的平均年消化量能到10—12万平方米，一般而言消化量为开发量的80%左右。因此本案年均的开发量可保持在12万—15万平方米，首期为项目的形象建立期，建议首期开发15万—20万平方米的开发体量。 一室 小二室 二室 小三室 面积区间 55-60 70-75㎡ 85-95㎡ 100-110 ㎡ 配比 15% 40% 35% 10% 启动区 一室 小二室 二室 小三室 三室 面积区间 55-60 70-75㎡ 85-95㎡ 105-115 ㎡ 120-140 ㎡ 配比 5% 20% 40% 15% 20% 高层40% 多层50% 洋房10% 大三室 四室 四室或五室 面积区间 140-150 150-170㎡ 170-180㎡ 配比 40% 40% 20% 第一期户型配比建议： 如前所述大盘规律之五、六： 如何做到配套开发与产品开发联动以提升郊区大盘价值？ 一期启动时，如何做到大规模取势，以强化推广的昭示性 一期启动区范围 包含住宅类型： 湖景洋房、高层、多层 包含共建： 康体健身会所、农贸市场、小学、幼儿园 园林及道路： 内部湖景观带、临湖南侧道路铺装、怒江街延长线改造及道路绿化 售楼处 景观示范区 怒 江 街 铺 装 一期开工范围可以适当提高，前期做好配套为后续开发做出铺垫。 开发顺序 二 期 一 期 三 期 四 期 售楼处 一期以多层产品为主打，利用花园洋房吸引高端人群 二期因享有一线湖景资源的花园洋房产品带动项目档次提升，树立价格标杆。同事借助临湖景观带的打造以完美的园林展示项目形象。 三期四期一次开发。将社区连接成片。 “先修路”——怒江街铺装 解决交通问题是关键 内湖南侧规划路改造 怒江街作为临近项目且贯穿三环内外的主要干道，体现了政府的规划利好，但也恰恰因政府规划执行力度缓慢的问题，目前尚处于蓝图阶段。它是本案交通环境的重