【北美购房网】中国人如何远程海外投资美国房地产.pdfVIP

【 北 美 购 房 网 】 中 国 人 如 何 远 程 海 外 投 资 美 国 房 地 产 在 很 多 人 眼 里 ， 投 资 房 地 产 就 是 买 房 子 ， 实 际 上 美 国 人 投 资 房 地 产 是 一 个 非 常 广 泛 的 概 念 ， 一 是 直 接 投 资 ， 即 直 接 购买 别 墅 、 公 寓 、 写 字 楼 等 ； 另 一 种是 间 接 投 资 ， 比 如 投 资 房 地 产 基 金 ， 房 产 证 券 化 产 品 等 。 美 国 地 大 物 博 ， 土 地 价 格 不 高 ， 这 几 年 曾 兴 起 一 股 风 ， 就 是 买 地 。 一 些 尚 待 开 发 的 地 区 ， 如 果 有 开 发 前 景 ， 买 下 一 小 块 地 也 许 就 能 发 了 财 。 当 然 买 地 是 有 风 险 的 ， 土 地 不 开 发 ， 反 而 会 成 为 负 担 。 当 然 ， 在 投 资 房 地 产 上 ， 最 流 行 的 方 式 是 购 买 独 立 的 家 庭 住 宅 ， 家 庭 独 立 住 宅 出 租 容 易 ， 转 手 卖 掉 也 不 难 。 在 美 国 购房 ， 最 先 敲 定 的 ⼀ 一 定 是 房 型 ， 美 国 的 几 大 房 型 主 要 有 独 立 屋 ， 康 斗 ， 联 排 别 墅 等 。 投 资 美 国 房 产 有 两 个 方 面 需 要 考 虑 ： 一 是 租 金 回 报 率 ； 二 是 资 本 增 值 空 间 。 租 金 的 优 点 ：投 资 风 险 较 低 ， 能 产 生 现 金 流 ， 从 而 保 护 投 资 者 免 受 利 率 冲 击 ， 同 时 减 少 持 续 现 金 投 入 的 潜 在 需 求 。 租 金 回 报 率 的 计 算 租 金 回 报 率 = 净 房 租 年 收 入 / 购房 总 价 净 房 租 年 收 入 = 年 租 金 收 入 - （ 房 屋 持 有 费 用 + 出 租 产 生 的 相 关 支 出 ） 房 屋 租 金 年 收 入 房 屋 租 金 年 收 入 的 估 算 可 以 使 用 附 近 社 区 同 等 条 件 的 出 租 房 屋 的 租 金 作 为 参 照 。 房 产 经 纪 人 可 以 帮 助 您 找 出 周 围 同 等 条 件 已 出 租 的 五 到 十 套 房 屋 ， 筛 选 出 出 现 次 数 最 多 的 租 金 价 格 ， 房 屋 租 金 年 收 入 应 使 用 比 该 数 字 稍 低 的 价 格 。 以 后 在 实 际 出 租 房 屋 的 时 候 也 应 遵 循 此 方 法 确 定 房 租 价 格 。 房 屋 持 有 费 用 及 出 租 产 生 相 关 支 出 一 般 包 括 ： 房 产 税 、 房 屋 保 险 、 社 区 费 、 维 修 费 、 空 置 期 分 摊 、 出 租 管 理 费 等 等 。 房 产 税 : 房 产 税 的 税 率 在 每 个 州 有 所 不 同 ， 从 1 % 到 3 % 不 等 。 房 屋 保 险 ： 根 据 房 屋 价 值 、 投 保 内 容 保 险 费 用 不 等 。 社 区 费 ： 独 立 屋 一 般 没 有 社 区 费 ， 但 有 些 独 立 屋 所 在 的 区 域 有 社 区 规 划 、 大 门 及 社 区 公 共 设 施 ， 因 此 要 交 社 区 费 。 空 置 期 分 摊 : 通 常 购买 的 房 屋 很 少 能 立 刻 找 到 租 户 ， 总 会 有 一 段 空 置 时 间 ， 因 此 在 计 算 每 年 平 均 净 房 租 收 入 的 时 候 ， 应 把 空 置 时 期 的 租 金 扣 除 。 一 般 租 赁 合 同 为 一 年 期 , 到 期 可 续 约 。 我 们 以 两 年 租 约 计 算 ， 平 均 空 置 时 间 估 计 为 一 个 月 ， 空 置 期 分 摊 到 两 年 即 半 个 月 租 金 。 由 此 可 见 合 理 的 房 租 价 格 可 以 有 效 的 减 短 空 置 期 。 出 租 管 理 费 ： 租