伟业一北辰江南春色项目营销沟通2012.6.pptx

;洞察环境;;项目的基本条件梳理 内外部的质素支撑项目如何立足市场;审视本体;审视本体;2;审视本体;审视本体;审视本体;审视本体;审视本体;;洞察环境;;1月;洞察环境;;成交量方面：市内六区自调控后持续上扬，环城四区则出现明显下滑； 成交价格方面：市内六区价格较为稳定，环城四区则出现下调跑量现象； 在限购背景下，购房者更加关注地段性较强的市中心房源，价格微调或促销手段市内六区效果更为显著，而环城四区则明显只能走以价换量路线；;历年成交面积： 从连续四年的成交面积看，北辰区始终居于环城四区末位，北辰区在售项目相对较少，城市发展相对其他三区较为落后，且北辰区主要承接河北区及红桥区外溢，此区域相对市内其他四区落后，致使商品住宅成交相对低迷。;洞察环境;洞察环境;环城四区之一，天津二级区域，发展较落后，外环北扩、地铁通车利好区域发展;;洞察环境;;;洞察环境;洞察环境;项目名称;;区域内竞品-开盘至2011.5.31供需情况;区域内150-240 ㎡竞品-开盘至2011.5.31供需情况;项目;168㎡ 大三室户型户型;120㎡ 小三室户型;120㎡ 大二室户型;各户型详细对比;70㎡ 一室户型;【产品分析】;;;;对项目的自身以及外部环境分析 根据市场发展情况以及自身质素确定市场定位;S;项目发展方向：;项目整体定位：;项目形象定位：;;【客群来源】;【客群来源】;【客群来源】;【客群来源】;【置业需求】;【置业需求】;【置业需求】;【置业需求】;【置业需求】;【产品与客户对位】;;市场背景环境变化较快 目标客户十分清晰 项目市场核心竞争力明确 营销操作必须实而见效;操作 目标;本案操作难点梳理;本案操作机会点梳理;策略 核心;执行 规划;线上形象树立推广;本案;执行 规划;执行 规划;线下客户挖掘思路及方法;执行 规划;执行 规划;执行 规划;执行 规划;操作难点的解决思路;项目展卖条件短期不足，现场展示时间靠后（售楼处10月底前投入使用）;项目展卖条件短期不足，现场展示时间靠后（售楼处10月底前投入使用）;区域内部客户存在着高端内迁（和平、南开、红桥）和低端外溢（双街、武清）双重分流;大户型总价偏高，地缘客户基数支撑度有限;区域??次新二手房源众多，总价重叠且产品舒适度优于本案，产生客户分流和价格撬动;客户从外导入（市区到环城），心理距离和心理落差需要引导;客户从外导入（市区到环城），心理距离和心理落差需要引导;面向适龄青年;客户从外导入（市区到环城），心理距离和心理落差需要引导;客户从外导入（市区到环城），心理距离和心理落差需要引导;出房率不高，产品设计硬伤需要通过后期销售弥补;价格以及推售思路;;;现阶段静态比准价格12570元/㎡;建议本案首次开盘的均价控制在 12000元/㎡左右;【整体价格策略】;【整体推售安排】;营销推广费用预算;营销费用;鉴于目前市场的常规推广手段费效比不高，建议在推广费用的分配方面，向线下渠道等更加有效的手段倾斜;相关包装建议;景观建议;景观建议; 建议风格：现代简约风格，体现自然舒适感; 建议风格：明亮色系为主，增加造型玻璃、镂空隔断以及空间改造，弱化户型出房率的硬伤;融科贻锦台、季景沁园、棕榈泉等证明会所对项目品质感起持续性长线提升的作用;汇报结束、谢谢聆听！