商品房销售广告构成合同内容的条件.docxVIP

遇到合同法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问 商品房销售广告构成合同内容的条件　　房地产开发商采取各种形式对其所销售的楼盘的质量、环境、设施进行宣传，是商品房销售的一种基本策略策略，而买受人也常常通过开发商制作的各类销售广告、宣传资料或其制作的楼盘整体规划模型对商品房进行了解，从而选择其认为在使用功能、价格、配套设施、周边环境等各方面均符合自身需求的楼盘，作出购房决定。目前，大约百分之九十以上的商品房买卖是通过销售广告和宣传资料进行促销的。但由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对销售广告缺乏有效的规范管理，出卖人为获取最大利润，在进行销售时往往作出一些虚假、夸大不实的宣传，导致纠纷产生。而该纠纷争议的焦点都集中在商品房销售广告和宣传资料法律性质的认定上。由于对商品房销售广告的性质认定一直存在着争议，全国各地的法院在审理该类纠纷时对广告法律效力的认定标准上并不统一。针对这样的情况，2003年4月28日最高人民法院颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)的第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该规定使商品房销售广告法律效力如何认定有了明确的依据，根据《解释》以上的规定，开发商在商品房销售广告中的说明和允诺，符合以下四个条件，即可视为要约，即使未栽入合同也应当视为合同内容：(1)该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。(2)该内容对房屋及相关设施的说明和允诺具体确定。(3)该说明和允诺对商品房买卖合同的订立有重大影响。(4)该说明和允诺对商品房价格的确定有重大影响。虽然《解释》对商品房销售广告构成合同内容的特定条件作了具体规定，但如何理解该四项条件，尚缺乏统一的认识。笔者欲对此作一简单的解析，供同行探讨。　　1、对于《解释》规定的第一个条件，即广告内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，在实践中比较容易确定。如广告称房屋为混凝土结构、居住区绿地、电梯、车库、健身、收视等设施齐全，均是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，而对诸如地铁、轻轨、公交线路、水景、公园、娱乐场所等规划范围之外的周边环境的渲染、描述，则不属于对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。　　2、《解释》规定的第二个条件是广告对房屋的说明和允诺应具体确定，这一点在实践中确定难度也不大。如说明小区绿化率达到60%、每单元配有日本原装三菱电梯二部、商品房将配备管道煤气、有线电视、远传水表等，都是具体明确的说明和允诺。相反如宣称销售楼盘“依山傍水”、“温馨家园”，“环境幽雅”、“充满古典气息”、“商机无限”等等，均是无法确定不具体的说明。　　3、《解释》规定的第三个条件是广告对合同订立有重大影响。何谓“对商品房买卖合同的订立有重大影响”，《解释》赋予了法官极大的自由裁量权。商品房广告的说明和允诺“对商品房买卖合同的订立有重大影响”，显然这里存在个人主观因素，不同的说明和允诺对不同的买受人订立合同的影响是不同的：有私车的买受人对商品房是否有车库的说明显然很关注;注重健身锻炼的买受人可能对小区健身设施是否完善比较注重;老年买受人可能对小区绿地等休闲场地是否具备比较关注;而有的买受人可能对房屋的通风、采光条件比较关注。在这种情况下，《解释》允许了不同的买受人举证证明某一具体的说明和允诺对其订立合同具有重大影响，法官则可以在每一个具体的案件中根据案件的实际情况行使自由裁量权。　　实践中，商品房销售广告中说明和允诺通常有以下几种情形：(1)对商品房环境性质量的陈述;(2)对商品房使用功能质量的陈述;(3)对商品房美观性质量的陈述;(4)向购房人提供某些优惠或附带赠送礼品的说明;(5)承诺“还本销售”、“售后返租”等;(6)承诺为外地买受人办理本地城市的户口;(7)在广告中允诺出售的商品房将配备管道煤气、有线电视、远传水表、进口电梯等。笔者认为，一般情况下，以下情形可认定为对订立合同有重大影响：(1)对商品房主要功能性设施的说明和允诺，如电梯、车库、健身、购物、收视、管道煤气等配套设施的建设对买受人订立合同有重大影响，而对这些设施的质量性陈诉虽然对合同订立有影响，但应认定不构成对订立合同有重大影响，如电梯的品牌、车库的面积，健身设施的种类等;(2)小区内绿地及其他大型公共设施的建设对合同的订立有重大影响;(3)商品房结构、户型、间距等基本设计、规划对合同的订立有重大影响;(4)承诺为外地买受人办理本地城市户口;(5)其他具体的买受人