湖州市市场报告2012-1-4.docVIP

湖州市房地产投资机会研究报告 二〇一一年十二月 一、城市区位 湖州市为浙江省北接江苏，西进安徽的重要节点。 在长三角区域规划中，湖州市位于宁湖杭沿线发展带与沿湖发展带上，城市市区常住人口在100-200万人之间，处于长三角区域城市市区人口规模的第4层级，而隔湖相望的苏锡常三个城市市区人口规划则在400万左右。从城市发展程度与规模而言，湖州市属于长三角区域内的三线城市。 在长三角区域中，沪宁、沪杭甬发展轴为上海与南京、杭州及宁波等城市发生人流、物流、信息流、资金流等主要通道，而宁湖杭发展轴沿线城市相对较少，城市规模也偏小，各种流量交换规模亦偏小。因此沿线城市在发展上要相对滞后。在建宁杭城际铁路通车后，湖州市对外联系将改变较单一的高速路网模式，城际铁路将成为区域新的发展驱动力，湖州城市发展将有较大的突破。 二、湖州市经济发展状况 2.1城市GDP 2006-2010年，湖州市GDP、人均GDP均保持在10-15%的增长水平，2010年区域人均GDP为50142元，折合美元为7407美元，根据世界银行的划定标准，湖州市已经跨入中等富裕城市行列。 就经济总量来看，2010年湖州市GDP在浙江排名第8，相当于嘉兴市的55%，部分原因在于湖州市是从原嘉兴市分离出来的行政区，总量上要偏低。但就人均水平而言，湖州市人均GDP相当于嘉兴的75%，与江苏南通市水平相当。总体而言，湖州经济总量不高，但人均水平相对较高。 图2-1 湖州市GDP变化情况 2.2产业结构 2010年，湖州市三次产业比例为8.0：54.9：37.1，第一产业维持稳定，第三产业稳定增长，产业结构持续优化。 现阶段湖州市主要产业按产值为纺织业、电器机械及器材制造业、黑色金属冶炼及木材加工业，而纺织业与木材加工业竞争程度高，易受经济调整的冲击。 图2-2 湖州市产业结构 2.3财政支出 图2-3 湖州市历年财政收支情况 近年来，湖州市地方财政收入实现了快速增长，但总体来看，财政收入的增长速度要慢于地方财政支出，地方财政缺口由2006年的6亿元增加到2010年的30亿元，缺口出现明显增大趋势。因此，湖州政府的债务偿还能力受到限制，尤其在房地产市场调控下，开发商拿地趋于谨慎，土地流拍增多，底价成交成为普遍现象，土地出让收益将进一步减少，政府可支配的财政收入有限，其按时偿付债务的能力进一步削弱。 2.4固定资产与房地产投资 图2-4 湖州固定资产与房地产投资 2010年，湖州市固定资产投资中，民间投资占全部总投资的75%，私人投资活跃，由此可见，湖州经济结构中有着典型的“藏富于民”的浙江模式。从固定资产投资方向看，其中第二产业投资近380亿元，第三产约335亿元，第三产业发展势头较好，对当地经济后续发展形成有利支撑。 2006-2010年，湖州市房地产投资呈现稳步增长格局，房地产投资占固定资产的比例保持在20%左右，与国际上20-25%合理区间的经验数据较吻合，有利于当地房地产市场可持续发展。 2.5居民收入及支出 2006-2010年，湖州市人均可支配收入与消费支出呈逐年递增趋势。在长三角区域居于中上水平，区域居民购买力水平较高，对当地房地产形成有效支撑。目前湖州全市住宅均价近6000元/平米，以三口之家购买100平米的住房计算，其房价收入比为7.8，在长三角区域处于偏低水平，居民购买能力较强。 图2-5 湖州城市人均可支配收入与消费支出 2.6城市人口与城市化水平 2010年，湖州市户籍总人口为260万，其中非农业人口约83万，市区人口110万。全市常住人口290万，市区常住人口约130万，10年间，常住人口增加15万，其中吴兴区常住人口约76万。 以过去10年市区常住人口的年增加1.5万人的水平估算，在人均住宅需求面积为30平米的情况下，每年因新迁入而形成的常住人口将产生45万平米的住宅需求。 2010年，湖州城市化率为58%，“十二五”其城市化水平将达到64%，城市化水平年均提高1.2%，即每年将有3.12万人成为城镇人口，而市区将有1.32万人成为城镇人口，由此将产生39.6万平米的住宅需求，但这部分需求基本上可由拆迁安置得到满足，因此这部分人形成的商品住房需求有限。 小结 在长三角区域中，湖州市属于经济总量一般，但居民收入水平较高的城市，对于房地产形成利好。 从固定资产投资看，湖州私人经济活跃，城市“藏富于民”，对中高端楼盘形成利好。 2010年湖州市财政收支缺口达到30亿元，政府按期偿债能力较弱，在房地产处于调控下，应对此更多关注。 从产业上看，纺织业及木材加工业竞争程度高，容易受到经济变动的冲击，产业素质有待于进一步提升。 湖州市由城市化产生的住房需求可由动迁安置得到满足，其商品房需求的主力为当地城镇居民以及外来新增的常住人口，而湖州市区每年新增的常住人