职住平衡：度量、规律与社会成本--以北京为例的实证研究.pdf

Beijing City Lab Zheng S, Xu Y, Wu J, Yu D, Xu J, Zhang X, Zhang B, 2014, Jobs-housing balance: Measurement, patterns, and social Costs——A case study in Beijing. Beijing City Lab. Working paper #53. 职住平衡：度量、规律与社会成本 以北京市为例的实证研究 清华大学恒隆房地产研究中心 2014 年 11 月 项目负责人： 郑思齐 清华大学恒隆房地产研究中心 教授, 主任 清华大学建设管理系 副主任，博导 项目技术团队： 徐杨菲 清华大学恒隆房地产研究中心 （技术负责人） 博士研究生 吴璟 清华大学恒隆房地产研究中心 副教授 清华大学建设管理系 博导 于都 清华大学恒隆房地产研究中心 硕士研究生 许俊彦 清华大学恒隆房地产研究中心 本科生 张晓楠 清华大学恒隆房地产研究中心 本科生 张博 清华大学恒隆房地产研究中心 主任助理 本项目得到了下述专家学者的宝贵建议，特此致谢：清华大学公共管理学院院长薛澜教授、 城市中国计划（麦肯锡）研究总监张耕田先生、北京市城市规划设计研究院杜立群、龙瀛、 张晓东、张宇。 简介 目前，中国主要城市正在进入一个整体性交通拥堵的时期。这不单纯是交通系统本身的 问题，其本源是土地利用格局所带来的巨大交通需求与交通供给不足之间存在矛盾。就业和 居住的空间分离（也称“职住分离”）就是其中的典型原因，它带来了偏高的交通需求和交通 成本，在交通设施供给不充分和城市管理效率偏低的情况下，就会造成交通拥堵。2006 年 1 2 北京的平均单程通勤时间是43 分钟 ，随后5 年中又增加了约10 分钟 。这一单程通勤时间 远大于美国（费城最长，为38.3 分钟）和欧洲（英国最长，为22.5 分钟）的主要大城市。 3 2014 年北京市PM2.5 污染源调查显示，机动车为本地污染排放的主要来源，贡献达到31.1% 。 在此背景之下，城市规划学者提出了“职住平衡” （jobs -housing balance ）的思路，即认 为居住与就业应当尽量靠近，在土地利用上体现为产业用地和居住用地的混合。从而实现减 少交通拥堵、鼓励公共交通、降低能耗和环境污染的目的。这种理念也影响了许多政策制定 者和社会公众。然而，尽管“职住平衡”的理念在城市规划界非常流行，但在现实中推行土地 混合利用（特别是在较小尺度上的混合利用）的努力往往得不到好的效果，“职住分离”的趋 势反而愈加明显。实际上，职住分离有其内在合理性。产业集聚能够带来经济效率，因此“职 住分离”的空间格局有利于企业更加有效地集中，享受集聚经济优势。这正是原先计划经济 时代职住合一的“单位大院”逐步瓦解的重要原因。更进一步，“职住平衡”在真正实施时还存 在一个关键的问题——“职住平衡”真的是指某个空间范围内，就业机会与住房机会的数量相 等（即“职住比”为1）吗？在城市中的不同位置是否会有区别？实际上，城市空间结构存在 明显的不均匀特征，人口