香港土地批租制度对香港经济影响及其启示.pdf

前言 从1841年英国强行占领香港至1997年香港回归，香港的发展至今已经有 150年的历史了在这漫长的岁月中，香港曲一个寂寂无名的小渔村发展成为 金光璀璨的大都市，从不毛之地到今日的寸金尺上香港社会经济的发展和城 市建设取得如此大的巨大成就，房地产经济起了非常大的作用．香港政府1／4 财政收入来自与土地和房地产相关项目：房地产是香港第一大产业．对香港 GDP的贡献率在15％：上市地产公司的股票价值占香港股市的1／3强：香港金融 业对房地产业的贷款占总体贷款的比例的30％左右．香港房地产业的蓬勃发 展。像一个传奇，其速度之快举世瞩目，其成绩之卓越让人叹服，而这一切很大 程度上都归功于香港独特的土地批租制度，作为资本三要素之一的土地．位居 其首，土地私有产权的界定激发了资本主义经济的活性，使资本主义经济在 一定程度突破旧经济模式的桎梏，得到快速的发展i然而娃人不解的是．被货币 学大师弗里德曼誉为自由经济“典范”与“最后堡垒”的香港却是对土地垄断地 最严厉的地方．务港政府占有香港每一寸土地，是香港所有土地的最终业权人， 实行土地的批租制度，这种极端矛盾的情况引起笔者对香港土地批程制度研 究的兴趣。 在房地产业对整含国民经济的发展贡献率日益上升之时，我国的土地市 场存在着发展起步慢，产权不明晰和管理混乱等诸多问题．制约着我国房地产 业的进一步发展．笔者试图通过对香港土地批租制度的形成，运行机制及其对 香港经济的影响发现其内在联系，并作系统地分析，从而为我国的土地市场的 建设与发展抛砖引玉． 在文献查找的过程中发现：关于房地产行业研究的论文比较多，涉及到 土地批租制度特别是香港土地批租制度的论文比较少，同时相关文献和材料 收集难度比较大．彳艮多数据的处理和资料的引用，笔者是直接根据《香港经济 年鉴*和香港政府各部门的原始数据加工而得． 在论文的写作过程中，笔者首先花了较多的时间对关于土地经济管理的 理论进行梳理，包括传统的地租理论、竞租理论、地价理论和土地报酬递减 规律同时引入博弈论的模型结构，建立监督者与寻租者之间的博弈模型探讨 对政府监管体制的建立和健全． 在收集资料的过程中．笔者除了到学校图书馆、上海市图书馆，还利用 2004年4月初到香港商务公干的机会．到香港图书馆和香港浸会大学资料库 查询资料，并走访了香港三联、商务等各大书店。进行资料的收集扫补克，个中 滋味，参喜交集．这样，这篇论文才算完成． 本文的结构安排为第一部分，土地经济管理的基本理论综述．第二部分 对香港土地批租制度形成的历史渊源、香港土地批租制度各个侧面进行了系 统的介绍．第三部分，是对香港土地批租制度与香港经济之间的关系进行深入 的分析．首先．从一个宏观的视角，笔者概括了土地批袒与香港经济各环节的 互动关系．然后分别从香港政府财政收入、香港宏观经济控制、香港主要经济 领域的角度阐述了土地批租制度的重要作用，同时也从社会福利、产业升级和 风险防范的方面．分析了土地批租对香港经济的消极影响．最后．笔者结合香 港的实际情况，将土地批租放在香港政府长期的城市规划扣新域镇建设的过 程中采研究土地批租和城市发展结合的效果．在本文的第四部分．笔者用了较 大的篇幅，对我国目前土地利用情况和改革开放后土地制度的变迁情况进行 简洁扼要的介绍：在对形成目前状况的原因进行深层次的分析后．笔者主要 从产权、监管、权责．储备争规划方面提垂了鸯己的建议，而且避一步探讨法 律体系和中介市场的完善并口健全． 希望这篇论文对我国土地市场管理水平的提升有所贡献 香港土地批租制度对香港经济的影响及其启示 第一章土地经济管理的基本理论综述 1．1概述 土地市场内各部门、企业之间相互交易、资源的占有、利益关系和行为关系的发 展变化，不仅影响着各参与者的生存与发展，还制约着整个产业的生存和发展及产业对 经济发展的贡献，土地经济管理理论研究的目的是通过经济运行中土地制度的研究，参 与者的利益分析和博弈过程，以及对经济影响情况的分析，得出对市场效率和社会福利 的判断，从而为政府当局维持市场秩序和经济效率、制定相关的产业政策，提供实证依据 和理论指导．因而在研究香港土地批祖制度之前对相关的经济理论进行系统梳理是非常 必要的， 1．2地租理论 地租，意为报酬或枚八，是指dO．-+-地而产生的报酬，适用于土地资源的一切理论收益， 包括对土地资源本身的投资和对土地投资所产生的收益。 现代西方