土地增值税法令与案例介绍.pptVIP

* * * * * * * * * * * 自用住宅用地(一生一次) 要件 1.地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並於該地辦竣戶籍登記。 2.都市土地3公畝，非都市土地7公畝。 3.出售前一年內，無供營業使用或出租者。 4.每一土地所有權人一生一次為限。 5.自用住宅建築完成1年內，其房屋評定現值須達所占基地公告現值之10％。 * * 房屋部分出租或營業使用 可依房屋實際使用情形之面積比例，分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。 案例：房屋為3層樓，除騎樓１０平方公尺外，每樓面積均６０平方公尺，1樓３０平方公尺供營業使用，土地１９０平方公尺，則有１５０平方公尺可申請自用住宅用地稅率。 計算：【１９０－(３０＋１０×３０／６０)】÷１９０x１９０ 　 ＝１５５（平方公尺） * * * 同時出售 同一土地所有權人，持有多處自用住宅用地同時出售，如果面積不超過都市土地3公畝或非都市土地7公畝，可視為1次出售，享受優惠稅率。 訂約日相同，申報日相同。 * * * 騰空待售 房地騰空等待出售，以致簽約時戶籍不在出售的土地上，只要遷出戶籍距離出售時間不滿1年，仍然可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。 * * * 其他注意事項 建物層數之認定 1.以建物所有權狀所載層數為準。 2.實際層數與所有權狀不符者，准按建物測量成果圖所載 層數為準。 土地合併後出售其中不屬房屋基地部分，不適用自用住 宅用地稅率。 「贈與」移轉並非「出售」 ，無自用住宅用地稅 率規定 之適用；二親等親屬間土地移轉如確實是「贈與」，應 依交易事實申報，勿為適用優惠稅率而為「買賣」之不 實申報。 * * 自用住宅用地(一生一屋) 要件 1.個人「一生一次」的優惠稅率已經使用過。 2.出售都市土地未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未 超過3.5公畝部分。 3. 出售前持有該土地6年以上。 4.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自 用住宅以外的房屋（即僅限持有一屋)。 5.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前， 在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。 6. 出售前5年內，無供營業使用或出租。 * * 注意事項 出售時土地所有權人、配偶及未成年子女，無該自用住宅以外房屋，包括未保存登記房屋及信託移轉房屋。 先購買自用住宅用地後，自完成移轉登記之日起1年內，出售原有自用住宅用地，如其他要件符合，仍可適用。 自用住宅房屋及土地，必須同時一次訂約出售。 配偶相互贈與後，持有期間重新起算。 * * 「一生一次」與「一生一屋」之不同 換屋族土地增值稅優惠 減稅優惠 一生一次 一生一屋 稅率(%) 10% 10% 限 制 條 件 出售面積 都市：3公畝 非都市：7公畝 都市：1.5公畝 非都市：3.5公畝 設籍對象 本人或其配偶、直系親屬 本人或其配偶、未成年子女 設籍之持有期間 不限 連續6年 擁有房地戶數 不限 本人+配偶+未成年子女，名下總計只有1戶 用途 自用，出售前1年內，不得出租或營業情形 自用，出售前5年內，不得出租或營業情形 土地持有期間 不限 本人持有連續6年 可使用次數 1次 不限 * * 新增修法令 及 新頒函釋 * * 新增修法令 1.土地所有權人以自有土地交付信託，且信託契約明定受益人為委託人並享有全部信託利益(自益信託之土地)，受益人於信託關係存續中死亡者，該土地有應課徵土地增值稅之情形時，其原地價指受益人死亡日當期之公告土地現值。 2.前項委託人藉信託契約，不當為他人或自己規避或減少納稅義務者，不適用該項規定。 3.遺囑人或受益人死亡後，受託人有支付改良土地之改良費用及增繳地價稅者，亦準用減除或抵繳規定。 4.尚未核課或尚未核課確定案件，可適用上開修正規定。 104年7月1日修正公布土地稅法第31條之1 * * 新增修法令 103年1月13日修正公布土地稅法施行細則 第44條 1.土地所有權人申報出售自用住宅用地，面積超過都市土地3公畝或非都市土地7公畝時，依土地所有權人擇定之適用順序計算至規定之面積限制為止；土地所有權人未擇定者，應以各筆土地依規定計算之土地增值稅，由高至低之適用順序計算之。 2.103年1月13日修正施行前出售自用住宅用地尚未核課確定案件，