别墅及类别墅产品容积率.ppt

Company Logo LOGO 别 墅 Company Logo 什么是别墅？ “别墅”这一名称是舶来品。现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是Villa。如果直译过来，House应该是“房子”、“住宅”；而Villa才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分“别墅”，并不是Villa，而是HOUSE。 目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。 Company Logo 目 录 别墅与容积率的关系 别墅的风格 Company Logo 容积率的定义 容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积 容积率具有如下特性： 1、容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。 2、容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与 宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 3、容积率可以更加准确地衡量地价水平。 房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费 楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率 4、容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 * 容积率与物业组合确定 各种容积率情况下，纯住宅物业的建筑形式 建筑形式 高品质，低容积率 中品质，中容积率 低品质，高容积率 独立双拼别墅 小于0.3 0.3—0.4 大于0.4 Townhouse 0.5—0.6 0.6—0.7 0.7—0.9 4、5层叠加 0.7—0.8 0.8—0.9 0.9—1.1 6层多层 1.1—1.3 1.3—1.5 1.5—1.7 11层小高层 1.7—2.0 2.0—2.2 2.2—2.5 18层高层 2.2—2.5 2.5—2.7 2.7—3.2 容积率的高低——最终确定项目的具体经济指标，影响物业组合 Company Logo 高端别墅 绿城·青竹园 容积率0.25 长沙青竹园基本信息： ??? 地理位置：湖南青竹湖国际高尔夫球场内 ??? 占地面积：1000亩 ??? 建筑面积：约14万平方米 ??? 总户数：286幢 ??? 开工时间：2005年12月 ??? 开发期数：三期 ??? 交付时间：2010年左右 ??? 建筑形态：别墅 ??? 园区配套：高级会所、27洞高尔夫（18洞高尔夫及在建9洞灯光高尔夫）、游泳池等 Company Logo Company Logo 中端别墅 保利·阆峰云墅 容积率0.35 保利·阆峰云墅是纯独栋社区，在长沙别墅市场属于高端项目，价格仅次于青竹湖和美洲故事。其所处位置略微偏远，不如美洲故事,但都位于南城,处于长株潭一体化的城市主发展轴上。去年9月上市推出第一批产品，销售情况良好，今年受大环境的影响，同时由于其针对的客户层面为最高端的客户,客户层面窄,导致今年销售不太理想。（07年9月一期开盘，推出97套独立别墅，由于去年市场情况很好，一期别墅于去年基本售完，08年4月7号加推二期15套左右的独立别墅，到6目前为止销售了5套左右） Company Logo Company Logo 独栋别墅合院化 北京纳帕尔湾 容积率0.7 Company Logo 纳帕尔湾位于顺义马坡，东傍1440公顷潮白河畔，毗邻3660公顷国家级森林公园，总占地19万平米，总建筑面积13.7万平米，产品由四幢美式独栋别墅围合而成的四合院，其实质是独栋别墅合院化，合院式的独立别墅各户之间的影响比较大，居住的私密性与舒适性明显下降，降低了产品的品质。从项目平面图上可以看出，由于受容积率影响，该项目只注重了公共园林景观的营造，忽略了景观资源的私有化营造。 Company Logo 目 录 别墅与容积率的关系 别墅的风格 中式风格 日式风格等 新古典主义风格 新中式风格 别墅风格案例 法国风格 英国风格 意大利风格 西班牙风格 北美风格 莱特风格 现代风格 古典 西方古典 东方古典 现代 西方现代 东方现代 国际主义及其它 西方古典－法国风格：典雅、浪漫 特征： 高大的坡屋顶。 外观装饰得豪华