上海金地艺华年项目研究报告.pdf

上海•金地艺华年项目研究专题报告 BY ：奇正地产机构市场研发中心-陈玉龙 2012-09-20 金地艺华年 ·产品定位 产品定位 还原波士顿“褐石文化”的精装别墅社区 PS:为何要打造该类产品？ 理由1：1.22容积、328% 溢价率 地块由金地联合体以总价22.86亿元摘得，楼板价为10494元/平方米，溢价率 328% ，楼面价及溢价率远高于周边出让地块，如此高地价必将要实现高溢价。 2010年10月成交，溢价率328% 项目 浦东航头中心镇A1 用地性 所在片 浦东新 项目来 一手土 居住 名称 地块 质 区 区 源 地 21.754 金地地块 总占地 17.79万 净占地 17.79万 容积率 1.22 计容建 8万平 楼面价10494 面积 平米 面积 平米 面 米 1. 建筑限高24米； 规划 2. 中小套型普通商品住房（90平方米以下）建筑量不低于住宅建筑 指标 其他重 万科地块 总量 20 % ； 要规定 3. A1-02为商业配套。 楼面价6001 4. 全装修住宅的面积至少占总住宅面积的30%及以上 土地 起始总 53370万 成交总 22860 成交楼 10494 出让 楼板价 2477 元 价 元 价 0万 面价 元 条件 2010年2月成交的万科地块 占地 建筑 成交价格 楼面价 （元/ 地块 位置 性质 容积率 竞得单位 成交时间 面积 面积 （亿元） ㎡） 新场旅游综合 东至众安路、南至工农路、 区C4地块 西至新环东路、北至牌楼 住宅 9.92 1.5 14.81 8.93 6001 万科地产 2010-2-10 东路 理由2 ：缺乏配套支撑，价值偏低 航头房地产发展尚处于初期，整体配套缺乏；整体距离市中心较远，交通配套缺乏导致公寓价值 偏低，缺少外部刚需客导入。目前板块整体别墅价值为2-2.6万，仅略高于周康、浦江公寓价值。 杨浦大桥 上海车市 人民广场 陆家嘴