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第六节工业房地产估价（★★） 知识点一：工业房地产及其估价4特点 定义：工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。 1．涉及行业多 进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些基本知识。 ? ? ? 2．非标准厂房多，建筑工程造价相差大 ? ①标准厂房 标准厂房一般有标准的柱距、层高、墙体与屋顶材料与结构配件等等，同类标准厂房的工程造价相差不会太大。 ? ②非标准厂房 工业厂房中的大部分为非标准厂房，这类厂房的跨度、柱距、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等等都是根据生产的不同需要而定。因此非标准工业房地产每平方米的造价相差较大。 ? 3．区分设备和建筑物的造价 有些工业设备的安装与建筑物（厂房）的施工是同时进行的，例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体，因此估价时要注意区分厂房的价值和设备的价值。 如果估价结果中既包含了厂房的价值，又包含了设备的价值，则应在估价报告中予以说明。 4．厂房使用寿命受腐蚀性影响大 厂房的工作环境常常有腐蚀性，腐蚀性强的厂房的自然寿命会受到影响，房屋使用年限会缩短。因此估价时要详细了解估价对象是否会受到腐蚀性影响，根据影响程度确定厂房使用年限。 ? 知识点二：影响工业房地产价格3因素 ? ? ? ? ? ? 区位状况3方面 ? ? 1．交通条件 工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此必须有便捷的交通条件，例如：邻近公路交通干线或有符合运输条件的道路与公路干线相连，有铁路专用线进入厂区，邻近通航河道（或海岸）且有专用码头。以上公路、铁路和水运交通条件若能同时满足两项以上则更好。 ? 2．基础设施 工业生产对基础设施的依赖较强，当地的电力供应情况，生产用水能否满足需要，排污及污染治理的可能性，通讯条件等等，都是影响工业房地产价格的主要区位状况。 ? ? 3．地理位置 有些工业生产要求对地理位置的选择具有特殊性，例如造纸需要大量排放污水，所以通常需要邻近河道且应避免污染对下游造成重大影响；化工企业则不应设在山沟里；水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输距离，等等。工业房地产的地理位置符合生产的要求是该类房地产的显著特点。 ? ? 实物状况3方面 1．用地面积与形状 厂区用地面积大小应该合理，面积太小无法满足生产需要，太大则多出的部分并不能增加房地产的价值，但有时要考虑厂区扩建预留用地。 2．地质条件和水文条件 厂区用地的地质条件应满足厂房建设和材料堆放场地对土质、承载力的要求；当地水文条件应满足厂区建设和生产的要求， ? 3．房地产用途 在进行工业房地产抵押、清算、兼并等目的估价时，由于房地产的用途可能发生改变，因此要考虑该房地产改作其他用途以及用于其他产品生产的可能性。 权益状况 ? ? ? ? 知识点三：工业房地产估价的常用方法 （一）成本法 （二）市场法 工业房地产通常缺少同类房地产的交易实例，特别是非标准厂房，更不易在同8一供需圈内找到符合条件的可比实例，所以一般不具备采用市场法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售实例（特别是出租实例）通常较多，可以考虑采用市场法估价。 【说白了，“非标不行、标的行”】 （三）收益法 如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价，但这种剥离通常有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。 ? 知识点四：工业房地产估价的技术路线及难点处理 工业房地产一般采用成本法估价，在利用成本法估价时，往往是将土地、地上建筑物进行分别估价，然后再将两部分价格合并处理。土地的估价通常采用基准地价修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。 a.在地价评估时应注意：所采用的基准地价应为当地政府近期公布的，对于有土地使用年期限制的，应考虑对地价进行年期修正。 b.对建筑物的估价时应注意：根据建筑物的结构、用途、跨度、柱距、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等因素，利用当地建设工程造价定额管理部门公布的计价标准确定估价对象的工程造价。 ? 【教材案例2－6】 ××房地产估价报告 封面（略） 目录（略） 致估价委托人函（略） 注册房地产估价师声明（略） 估价假设和限制条件（略） ? ××保税区××厂房估价结果报告（节选） 一、估价委托人（略） 二、估价机构（略） 三、估价对象概况 估价对象为××保税区××地块及地上建筑物。根据××有限公司提供的《国有土地使用证》（×国用（××）第××号），土地使用权人为××有限公司，坐落于××保税区××地块，用途为工矿仓储用地，使用权类型为出让，终止日期为2054年6月21日，使用权面积为13200㎡。此证与××国房合字［××］××号《国有土地使用权有偿出让合同书》一起使用。 【纠