可售物业的价值挖掘.pdf

可售商业物业的价值挖掘 一、商铺分割带来价值提升 1 做对程序 运营平面图 销售平面图 先排定运营平面保证 后续正常经营，再根 据销售需要划分小铺， 便于快速去化。 2 总价控制，低小高大 • 一层划小铺，实现 • 三层以上设置目 单价高总价低的特 的性大商铺，一层 点，便于投资，也 预留其形象入口， 可一带二设小商铺， 有利于引迚餐饮、 控制总价 休闲、娱乐等目的 性业态 纯销售， 带租约销售， 实现高利润 保证正常运营 3 后场设置不要破坏商业价值 后场设置： 商业经营一定要有后场，如何既保证运营，又能提高得房率，提高销售总价 二、如何利用主力店提升价值 1 把主力店放在合适的位置 2 控制好主力店的面积 对于多楼层商业，主力店纵向分布应予以重视：主力店在各楼层面积中 的比例应随楼层升高逐渐提高。例如深圳万象城B1层，该层连通地铁人 流量最大，规划时主力店面积占本层经营面积56% ，L5层（最高层）主 力店经营面积占本层面积的70%。 三、商铺进宽比处理可提升价值 1 控制面宽——加大进深 保证商户使用面积的同时 ，适当“控制面宽——加大迚深” ，提高黄金 区域可承载的店铺数量、面积。万象城很多商铺的深宽比已超过2 ：1 ； 而在首层设置的大店铺（面积超过600平方，用于快餐），其深宽比甚至 接近4 ：1。通过这样的比例关系，在满足各店铺基本展示面宽要求基础 上，将商业物业不利区域的大量面积价值提升，，使区域内品牌数量提高， 形成足够的吸客力，经济效益也显著提升。 2 消解大进深的办法一 增加商业内街 ：在保证2 ：1以上的进宽比基础上，控制进深在8-16米 3 消解大进深的办法二 夹心分成 ：内设主力店，各个小商铺依附于主力店设置 4 消解大进深的办法三 内凹广场 ：增加临广场的商铺，拉长沿街面 5 消解大进深的办法四 节点放大（L型） ：增设广场节点，提升广场周边商铺价值 上海大拇指广场 四、合理动线可提升价值 1 巧用市政设施，形成多首层 多楼层引入市政交通 设施及出入口，形成 多首层。比如： 地铁出入口 地铁站 公交站及换乘中心 2 设置第二动线 步行街在规划时，主通道两侧店铺迚深难以超过16米，当项目地块短向进超过 50米时，通过设置第二劢线可以有效延长步行街距离，充分衔接、利用项目较大人流 区域，提高首层利用率。如图，该项目在主通道南侧规划一条美食街，一方面将餐饮 的大量人流引导至平面不利区域，同时利用地铁站出口人流，形成回路。 3 巧设动线增加店面弧度 通过增加店面弧度，迚一步