2009年10月房展会需求调研报告.docVIP

2009年10月房展会需求调研报告 秘 09年以，杭州楼市的走势主要分为2个阶段展开：1-月是一个单边上扬的增长期，六城区一手成交量从1月的1344套飞升到月的1008套。6-9月则是一个回落震荡期，其中6-8月一手成交量逐月下降，9月开始则出现反弹。第1阶段楼市的快速上涨建立在宽松的金融政策、税费政策和土地政策等方面。从第2阶段开始，政策微调和信贷收紧的力度逐步加大，从二套房贷收紧到公积金暂停差额贷款，以及银行补充资本金的要求，都反映出通过适度调控降低金融风险的思路。 　　然而市场的热度并未就此减弱，从近期的新开楼盘的销售情况看，大多数楼盘单日销售率都可达到八成，“日光盘”也颇为常见。与之相应的是一直处于低位的可售存量，目前六城区商品房存量不足12万套，而住宅更是在6000套以下。而令消费者感知更为深刻的便是价格的持续增长，进入三季度后，各个板块的价格持续上升的趋势似乎未见缓和的迹象。 　　市场趋势依旧，消费者的心态如何？带着这个问题，中原地产在本次房展会上组织开展了需求调研，一探个中究竟。 　　心态篇 　　市场的最终趋势是供求双方及与之相关的环境共同形成的合力作用的结果。这个合力会随着各个分力的变化而不断演变的，而需求的变化是这些分力中极为重要的部分。心态决定行为，因此我们首先从需求心态入手，看一看这个构成最终行为决策的前提发生了怎样的变化。 　　从观展的目的看，当前和未会形成购买行为的客户比例占到812%，也就说超过八成的客户仍然会在当前走势下购房。我们与今年月的需求结论比较发现，在月份的房展会中，这部分客户的比例为七成。可以说，在楼市价格日益高企的趋势下，购房者对未房价持续上升的预期已经被完全确认，看涨情绪较高。 　　我们结合消费者对当前楼市的心态看，目前继续持币观望的比例为42%，提高总价预算的占179%，降低购房面积的占213%，另择购房区域的占183%。持币观望与调整购买计划的比例大致是四六开。这部分持币观望的群体又分成两类，一类是被动观望型，这部分群体并非是真的不愿入市，而是在错过了上半年较佳入市时机，又被当前房价上涨所抛离的群体，由于错失了周期底部，又不甘在当下追高，因此继续观望。另一类是主动观望型，这部分群体对于房价高涨的可持续性抱有怀疑，认为周期性的高点已经到，当下并不是适合的买房时机。在观望者之外的六成是行动者，这部分客户的购房意愿较为急迫，他们同样受到当下不断上涨的房价的困扰，但作法是通过调整自身适应，如提高预算，减小面积，改变选择区域。 本次观展的目的 当前对楼市的心态 　　自08年杭州市政府出台24条意见以，楼市的反应基本符合政策制定的初衷，成交量的同比大幅增长以及价格的上行都反映出这一系列政策的效果。然而随着09年年末的临近，交易环节税费补贴的截止日期已经越越近。从需求的反映看，639%的客户认为对自身有一定的影响，162%的客户认为影响很大，199%的客户认为无所谓。目前大多数客户的心态处于一个两难的选择当中，由于不能判断税费补贴政策是否有延期的可能，如果要赶在优惠期内购房，则必须在未2个月内完成购房，如果明年再作购房打算，则很可能面对房价持续上涨，而税费优惠不再的窘境。但毕竟，能买到好房才是客户的核心需求，税费的优惠能激发需求，但停止后未必直接造成抑制作用。购房者主要的困境仍在于当下供不应求的市场态势下，选到好房的不容易。 　　在对未楼市走势的判断上，当下的客户心态准确地诠释了当下市场继续火爆的原因。46%的购房者认为房价将持续上涨，213%认为将保持稳定，176%难以判断，1%认为将下跌。结合今年月的情况看，当时337%的人认为房价已经调整到位，347%的认为还有下调空间，316%难以判断。与月相比，看跌的比例大幅降低。看涨的大幅上升。当预期成为一种主流倾向后，带的就是行为的趋同，因此房价未上升的预期十分强烈，而需求的分歧缩小也再度证明了这一趋势的必然。 税费优惠即将到期的影响 对未楼市走势的判断 　需求篇 　　房价在今年前三季度中单边上扬的态势，以及信贷政策的宽松和交易成本的降低，共同构建了一个投资者所喜好的环境。在购房群体中，投资者一直较为活跃，从本届房展会的观展客户看，频频出现外地投资者的身影。中原的需求调研结果看，购房目的中有投资倾向的比例总和达到472%，其中纯投资的比例在21%，投资兼自住的在221%。而在今年的月份，纯投资的比例为127%，投资兼自住的比例为162%，二者合计为289%。投资需求的持续升温是当下非常显著的一个特点。在自住需求方面，改善居住条和婚房的需求是主流。在楼市交易的活跃期，改善性的需求往往在以小换大，以旧换新的置换行为中体现，二手房市场持续活跃的态势也印证了这一特点。改善性的需求在今年二三季度中的释放比较明显，而婚房需求一直是市场上