昆明市城中村改造及发展研究报告152521891.pdf

房地产代理 行业研究 专题报告 昆 明 市 城 中 村 改 造 及 案 例 研 究 分 析 （精简 版） 天方房地产顾问昆明分公司市场研究部 杨 洪 529769528@QQ.COM 2010 年 4 月 地址：云南省昆明市青年街华尔顿大厦 2001 室 邮编：650021 电话：0871--8090900 Page 1 房地产代理 行业研究 专题报告 第一部分 绪 论 1.1 研究方法 本研究课题以城中村形成、特征以及改造必要性等作为全面了解城中村的基本角度，发掘其发展机理、 改造模式，梳理和重构城中村改造涉及的经济、社会价值，预判未来城中村改造所带来趋势变化，以利于捕 捉未来房地产市场发展趋势和机会。 基本研究方法：定性分析和定量分析：以现象的基本研究为基础，辅之以数理性分析。 基本论点综述 1、昆明城中村分布面广。昆明市主城区 249 平方公里范围内，有城中村 336 个，占地近 8 万亩，面积近 20 平方公里，建筑面积达 5300 多万平方米，仅常住人口就达 76 万余人。 2 、昆明城中村改造所释放出来的新增商品房供应将会对昆明未来二级市场形成强大冲击。保守估计，2008 —2012 年扣除回迁部分，昆明新建房屋建筑供应面积预计高达 9584 平方米。改造的前三年新增供应将会形 成一种强大的势能，2012 年以后将导致昆明新建商品房市场供需失衡。 3、受城中村改造的影响，未来昆明市场内高层/小高层/超高层住宅的比例将会大幅增加，商业的供应体量也 会出现暴增。受国家政策影响，别墅等中高端产品的市场供应占有率空间将会被压缩，别墅、花园洋房等中 高端产品将成为稀缺。 4 、昆明城中村拆迁的挤出需求使二三级市场在未来五年内出现分化。短期内，需求和资金主要流向二手房 市场。不同于住宅市场，受投资渠道的影响，昆明城中村改造所释放的商业将会得到市场的持续消化。 5、对于开发商而言，城中村改造项目运作主要面临三大难题：权属明晰（改造启动之前）、利益分割（拆迁 启动之后）以及政策导向（市场运作之时）。项目前期最大的风险是资金投入巨大，后期可能面临没有实现 销售利润最大化。 地址：云南省昆明市青年街华尔顿大厦 2001 室 邮编：650021 电话：0871--8090900 Page 2 房地产代理 行业研究 专题报告 第二部分 昆明城中村改造基本情况简述 2.1 昆明待改造城中村分布状况 2.1.1 昆明城中村改造初步数据统计 昆明市国土资源局最新的统计调查结果表明，昆明市主城区249 平方公里范围内，有城中村 336 个，面 积近 20 平方公里，建筑面积达 5300 多万平方米，仅常住人口就达 76 万余人。其中涉及改造名单登记在案 的有288 个城中村，涉及人口 22 万，总改造面积 42000 亩。（此数据不包括昆明国土资源局尚未调查的城中 村）。 表■昆明城中村改造分布及基本数据初步统计（有案可查） 区域 数量 占地（亩）