梁国洪《分享集团评价土地的两大核心工具》.pdf

分享集团评价土地的两大 核心工具 内部资料严禁外传 内部资料严禁外传 │ 1 土地获取的两大核心评判标准 同行房企 VS. 碧桂园 IRR 成就共享 利润率 土地获利倍数 内部资料严禁外传 │ 2 第一部分 实现成就共享是获取土地的前提 内部资料严禁外传 │ 3 快速周转开发思路背后的经营哲学 快速周转的本质： 长周期的产品 短周期的产品 让资金飞起来 不可预测的市场 可预知的市场 降低市场风险 内部资料严禁外传 │ 4 实现快速周转的核心工具 集团实现快速周转的指挥棒是？ 成就共享！ 1年内实现集团自有资金投入全部回笼 暗含快速 周转要求 成就共享内涵 项目累计回笼资金＞(自有资金投入+ 提供激励 自有资金按年折算后的金额×30% ） 考核导向 成就共享不仅是一个评判标准，更是一套综合管理工具。 内部资料严禁外传 │ 5 高周转在投资上如何落地 集团评判一个项目是否做到高周转，关键要从三个指标进行落实。 • 高周转实质是追求资金的高周转，核心是如何最 现金流回正时间 大程度减少自有资金的占用，使其收益最大化。 三 个 关 预售节点管控 • 实施567制度。要求项目拿地后立即进场施工， 键 5个月开盘，6个月现金回笼，7个月达到资金平 衡； 指 标 • 实施789制度，首期要推出80%的货量，一周内 产品销售速度 去化达到70% ，一个月内去化90%。当然更鼓励 日光盘。 内部资料严禁外传 │ 6 碧桂园现金流一年累计回正时间是神马？ 现金流一年累计回正=销售收入-投入-支出0 现金流一年累计回正=销售收入+合作方投入+ 银行贷款+施工方垫款+…-自有投入-支出0 内部资料严禁外传 │ 7 缩短现金流回正时间在投资阶段的落实措施 1. 合作方出地，双方按比例出建安费或我司出建安费； 2. 一级开发，由合作方代垫前期开发费。如荆州海子湖；