房地产特征价格模型的理论发展及其应用-浙江大学房地产研究中心.pdfVIP

第 26 卷第 5 期 外国经济与管理 Vol . 26 No . 5 2004 年 5 月 Foreign Economies Management May . 2004 中图分类号 :F207 　文献标识码 :A 　文章编号 :100 14950 (2004) 050042 04 房地产特征价格模型的理论发展及其应用 贾生华 ,温海珍 (浙江大学 房地产研究中心 ,浙江 杭州 3 10027) 　　摘 　　要 :特征价格理论主要由Lancaster 的偏好理论和 Rosen 的特征市场均衡模型两部分构成 。通过 对国外文献的梳理 ,本文将特征价格模型的发展分为四个阶段 , 同时介绍了特征价格模型在房地产领域的广 泛应用 ,并进行了评述 。 　　关 键 词 :房地产 ;特征价格理论 ;特征因素 一 、特征价格模型的理论基础 ( ) 　　特征价格模型 hedonic price model ,是一种国外处理异质产品差异特征与产品价格间关系经常采用的 模型 ,特别是在房地产领域得到了广泛的应用 。“hedonic ”源于希腊文“hedonikos”一词 ,简单地说就是“快乐” 的意思 。在经济学的背景下 ,“hedonic ”指的是消费产品或服务而得到的效用或者满足 。对于该模型 ,大陆学 者有多种叫法 ,如享乐价格模型 、隐含价格模型和内隐价格模型等 ;而我国台湾学者则称之为特征价格模型 , ( ) 本文采用后一种叫法 。特征价格模型的理论基础往往被称为特征价格理论 hedonic price t heory ,主要包括 两方面的内容 : 　　1 美国学者 Lancaster 1966 年提出的消费者理论 。这种理论由新古典经济学消费者理论拓展而来 ,又被 称为 Lancaster 偏好理论 。与萨缪尔森等经济学家在考察偏好和效用时从个体行为出发的做法不同 ,Lan caster 从产品的差异出发 ,分析了构成产品的基本“元素”空间 ,认为对产品的需求并不是基于产品本身 ,而是 ( ) 因为产品所内含的特征 ,并且认为商品 特别是像住宅 、汽车和劳动力这样的异质商品 具有一系列的特征 , 这些特征结合在一起形成影响效用的特征包 ,商品是作为内在特征的集合来出售的。家庭购买和使用这些 商品 ,把它们转化为效用 ,效用水平的高低取决于商品所包含的各种特征的数量和质量 。这样的市场难以用 传统的经济模型来分析 ,因为它们不能仅仅由一个价格来表征 ,而应该采用一系列价格来对应产品的品质或 者说它所包含的特征 ,我们把它称之为特征价格 。产品的价格由特征价格构成 ,各产品特征对应各自的隐含 ( ) ( ) 价格 市场不能直接观察到 ,对于产品而言特征价格形成一个价格结构 Lancaster , K.J . ,1966 。 　　2 美国经济学家 Rosen 的供需均衡模型 。1974 年 ,Rosen 就产品特征提出了供需均衡模型 ,从此特征价 格理论发展为一种基本完善的理论 。在市场完全竞争的条件下 ,Rosen 以消费者效用最大化和生产者利润 最大化作为 目标 ,从理论上分析了差异产品市场的短期均衡和长期均衡 ,为特征价格理论的建模 、特征价格 ( ) ( 函数的估计奠定了基础 Rosen ,S. ,197