基于模糊层次分析法的房地产泡沫程度评价研究.pdfVIP

第 28卷 第 8期 Vol_28，NO．8 2009焦 8月 Aug．。2009 基于模糊层次分析法的房地产泡沫程度评价研究 李东晔，黄好杰，李延喜，高 锐 (大连理工大学 管理学院，大连 116023) 摘 要 ：本文针 对我国房地 产泡沫程度评 价 问题进 行研 究。用冥法 迭代 的思想对模 糊层 次分析 法进行 改 进 ，以我 国35座 大中城市为研 究样本 ，运 用改进 的模 糊层 次分析 法模 型评 价 了上 述城 市 2004 2007年 的 房地产泡沫程度 。研 究发现 ，2004 2007年样本城市均存在不同程度 的房地产泡沫 ，且泡沫程度呈恶化趋 势；房地产泡沫程度呈区域分布 ，经济发达地 区的房地产泡沫程度远远高于经济不发达地区。 关键词 ：房地产泡沫；模糊层次分析法；幂法迭代 T 中图分类号 ：F293．3 文献标识码 ：A 文章编号：1002—980X(2009)08 0034—07 技 ∞ 近些年我国房地产市场快速发展 ，房地产价格 术 y 1 研究综述 不断上涨 。2O08年 下半 年，受金融危机 的影 响，深 圳、广州等大城市的房价有所 回落 ，成交量也急剧下 评估房地产泡沫的基本思路来源于对泡沫实质 济经．n_ 降；进入 2009年 ，房价保持稳定，且成交量也有所放 的认识。金德尔伯格在 《新 帕尔格雷夫经济学大辞 大。这是价值的理性 回归?还 是房地产泡沫 的膨 典》中将泡沫描述为一种资产或一系列资产价格在 胀? 一 个连续过程中的急剧上涨。初始的价格上涨使人 房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高 们产生价格会进一步上涨 的预期 ，从而吸 引新买 的投资收益 ，这导致大量资金 向房地产行业集聚 ，投 者—— 以买卖资产牟利 的投机者。随着价格上涨 ， 机活动猖獗 ，也会导致人们之间的财富差距越来越 价格脱离资产价值而导致预期逆转和价格暴跌 ，从 大，招致新的社会分配不公，产生深刻 的社会 问题 。 而引发金融危机L2。 而泡沫一旦破裂 ，随之而来的则是经济萧条 、股价下 从经济学 的角度看 ，房地产泡沫的产生是一种 跌、企业营运陷入 困境 ，大量工厂倒闭不可避免 ，失 经济状态的失衡现象。导致这种失衡状态的原因是 业人数将会剧增 ，从而容易滋生犯罪。 多种多样 的，而对于房地产泡沫而言 ，过度投机导致 房地产企业极力否认泡沫的存在，而广大消费 的房地产价格飞涨、脱离房地产 的内在价值是房地 者则认为房价飙升是泡沫最有力的证据 。经济学界 产泡沫产生的直接原因。另外 ，心理预期 、非理性扩 对此也是众说纷纭：魏杰和张曙光等认为总体出现 张、政策导向、结构性矛盾等因素则间接促进了泡沫 泡沫 ；萧灼基 、刘洪玉等认为总体无泡沫 ，房地产市 的形成 J。 场只是局部过热 ；吴敬琏等则认为泡沫在所难免，关 关于房地产泡沫 的研究主要是从理性泡沫、投 键是泡沫存在的程度l】]，房地产泡沫无论对个人还 机泡沫 以及价格泡沫三个方面展开 的。 是对社会都有严重危害 ，对该问题给出科学 的回答 袁志刚、樊潇彦在理性预期假说 下构造了房地 对及时把握房地产市场的调控方向与力度有着重要 产局部均衡模型 ，通过分析具有理性预期的购房者 的指导意义。本文 以我国 35个主要 大中城市为研 和地产