物业外包管理管理方案与监管措施探究.doc

物业外包管理管理方案与监管措施　　1范围　　本指南规定了服务分包项目的监管依据、监管检查、检查结果确认、不合格/不符合判定、问题处置、监管细则等内容，为各单位开展保洁、绿化养护、保安、配餐、酒店式公寓（接待中心）服务分包项目的监管工作提供指导。　　2监管依据　　2.1项目分包合同及附件　　与分包方签订的服务分包合同及附件，包括服务范围、服务质量标准、甲乙双方权利义务、违约责任、考核细则、安全协议等。　　2.2所适用的企业标准及分公司三级文件　　企业标准： 其它有关服务和作业标准　　公司制度：及相关安全管理制度等　　（三级文件）《管理方案》《作业指导书/流程》年度工作计划、月/季度工作任务书、工作计划等　　2.3其它依据　　业主有关管理规定及国家和地方有关的法律法规；　　本指南监管流程（见附录《监管工作图示》）。　　各单位应根据企业标准、关联交易服务标准及业主要求，在分包合同中明确服务质量标准，采用《服务分包项目监管细则》（以下简称《监管细则》）提供的方法对分包项目的服务质量及过程进行监管检查，按本指南监管流程进行处置等工作，使服务达到合同约定的质量标准。　　3监管检查　　例行检查：监管员依据分包项目合同内容要求，参考《监管细则》中监管检查频次、方法及范围，对服务质量、过程以及“人、机、料、法、环”等要素实施检查。　　项目性检查：对于外墙清洗、大修理及