房地产开发经营与管理精讲班第38讲作业卷.docVIP

名　称： 房地产开发经营与管理精讲班第38讲作业卷详 细 情 况 一、单选题:1、 下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（??）。A．建安工程费B．土地费用C．空置率D．容积率? 　标准答案： c ?? ? 解　　析：对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等；对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。 2、 下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（　）。A．容积率B．空置率C．利息备付率D．成本利润率? 　标准答案： b ?? ? 解　　析： 3、 项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（　）。A．获利能力分析B．盈亏平衡分析C．市场状况分析D．定性风险分析? 　标准答案： b ?? ? 解　　析： 4、 某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（　）元/㎡。A．2350B．2937．5B．3250D．4062．5? 　标准答案： a ?? ? 解　　析：4500元/㎡×10000㎡×4×80%＝5000万元＋χ×10000㎡×4，解得：χ＝2350元/㎡。 5、 某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（??）元/㎡。A．5377．78B．6277．78C．6722．22D．7847．22? 　标准答案： d ?? ? 解　　析：总建筑面积（产量）=15000×3=45000（㎡），可销售面积（销量）=45000×80%=36000（㎡），根据盈亏平衡点的公式，销售收入=总成本，销售单价×销量=固定成本+单位可变成本×产量，设销售单价为X，则：X×36000=8000×10000+4500×45000X=7847．22元/㎡本题容易出错的点在于计算销售收入要用可销售面积，计算变动成本应用总建筑面积。 6、 某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1．5，如果房屋开发成本为3000元/㎡（按建筑面积计），预测能够以8000元/㎡（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（??）元/㎡。A．3000B．5000C．7500D．8000? 　标准答案： c ?? ? 解　　析：建筑面积=土地面积×容积率=10000×15=15000（平方米），销售单价×销售量＝固定成本＋单位可变成本×销售量，设土地价格为x，8000×15000=10000x＋3000×15000，x=7500元/㎡。 7、 房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（??）分析。A．最低租售价格B．最低租售数量C．最低利润水平D．最高土地取得价格? 　标准答案： c ?? ? 解　　析：分析的因素是成本或是收入方面的，利润是计算出来的。 8、 盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润（税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（　）。A．甲项目强于乙项目B．乙项目强于甲项目C．甲项目与乙项目一样强D．不能确定哪个项目强? 　标准答案： a ?? ? 解　　析： 9、 房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（　）的极限值。A．利润为零B．允许的最低经济效益指标C．最大费用D．最大利润? 　标准答案： b ?? ? 解　　析： 10、 在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（??）分析的目的。A．盈亏平衡B．敏感性C．风险D．概率? 　标准答案： b ?? ? 解　　析： 11、 对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为27．31万元、55．04万元、10．16万元、88．33万元，则其中最敏感的因素是（??）。A．地价B．建造