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不動概案例討論 組員：吳立協、李君恩、林耀宗、莊士賢、陳俊叡、劉宇修、劉致宏 案例1：我是高雄某社區大樓之主任委員，本大樓鄰近周圍均是類似的純住宅，除了樓下開了一家便利商店及金王溜冰場外，幾乎看不到一家店面，但最近一樓的住戶卻開了一家液化瓦斯行，常有濃厚的瓦斯味，更有住戶聞到此味造成身體不適，使得引起其他住戶們大為緊張，紛紛要求其停止營業，或至少應依公寓大廈管理條例第十七條規定投保公共意外責任險。而溜冰場時常有不良份子出入，管理委員會也前去說明投保公共意外責任險，但溜冰場也與瓦斯行都不理會，所以住戶們一時也無言以對。我想請問申為一個主任委員，我應如何處理此類情事？ 解析：此案例也是公寓大廈針對惡鄰常見的糾紛，本案例可延伸出三個問題「一。瓦斯味的影響　二。危險行業的認定　三。是否合法經營的認定」分別在下面一一解說： 1、瓦斯味的影響： 依據公寓大廈管理條例第十六條第一項：「住戶不得任棄置垃圾、排放各種污染物，惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」前項條例所規範的“惡臭物質”是指空氣污染防制法第二條規定：「“空氣污染”是指空氣中足以直接或間接妨害國民健康或生活環境之物質。」若做更深層的探討可依空氣污染防制法施行細則第二條規定：「“空氣污染”又可分為氣狀污染、粒狀污染、二次污染物、惡臭物質、有機溶劑、石棉及其他他經中央主管機關定公告之物質八種；前項惡臭物質指的是氨氣、硫化氫、硫化甲基、硫醇煩、甲基胺類五種、只是八種“空氣污染”中的其中之一而已。」民法也有此種規定，民法第七百九十三條規定：「土地所有人於他之土地有煤氣、蒸氣、臭氣、咽氣、熱氣、灰氣」所以公寓大廈管理條例第十六條第一項的立法理由是根據民法第七百九十三條規定而來的。 2、危險行業的認定: 依據公寓大廈管理條例第十七條前項規定：「住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依規定保險金額投保公共意外責任保險。其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者，並應就其差額負補償及補償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政部定之。」至於哪些行業屬於危險營業，依據公寓大廈公共意外責任險投保及補償火災保險費差額辦法第二條第六、七項規定：「第六項：供低密度使用人口運動休閒之場所：如保齡球館、溜冰場、室內游泳池、室內球類運動場、室內機械遊樂場。 第七項：供製造、分裝、販賣、儲存公共危險物品之場所：如爆炸物、爆竹煙火、液化行、危險物貯藏庫等。」前項行業因不特定大眾經常出入，為保障其人身及公共安全，應將其列入危險行業範圍。所以本案例的溜冰場及瓦斯行都算是危險行業，應依本條例第十七條規定投保公共意外險，而此案例兩種危險行業的老闆都不願理會，所以公寓大廈管理條例後項規定：「前項投保公共意外任保險，經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代為投保；其補償費及其他費用，由該住戶負擔。」 若兩位老闆未投保時，管理委員會或管理負責人可依本條例第三十九條第一項第五款：「住戶違反第十七條投保責任保險之義務者，由直轄市或縣（市）主管機關處新台幣因萬元以上二十萬元以下罰鍰。」如果管理委員會未依十七條後項代為投保依本條例第三十八條第三款：「管理負責人或主任委員或管理委員違反第十七條代為投保責任保險之義務者。由直轄市或縣（市）主管機關處新台幣三千元以上一萬五千元以罰鍰。」 3、是否合法經營的認定： 依據本條例第五條規定：「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」第十五條第一項規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」此係避免住戶認為住家是其私人王國，產生可為所欲為的錯誤心態。原則上，建築物究竟應如何使用，係依照其使用執照的記載而定，因此，假如房屋使用執照中的用途記載為瓦斯行業，即可依法經營瓦斯行。建築法第七十三條規定：「建築物非經領得使用執照不准接水、接電或申請營業登記使用非經領得變更使用執照不得變更其使用。」所以，如果使用執照所載用途並非瓦斯業或溜冰場時，而係住家用，除非將使用執照變更，否則不得經營。由此看來，公寓大廈的使用用途，其標準完全取決於使用執照之記載。 若住戶違反法令規定或不遵守規約規定，就會受到嚴厲的制裁。詳細來說，如果使用執照所載用途並非瓦斯行而住戶想違規經營時，就已違反公寓大廈管理條例第十五條第一項擅自變更專有或約定專用之使用，而管理委員會或管理負責人對違規營業的住戶如已促請其改善者，依本條例第二十二條第二項規定可經區分所有權人會議以第三十一條的特別決議，訴請法院強制該住戶遷離。 案例2■天花板漏水，樓上住戶不修水管怎麼辦？王大明買下「芳鄰大廈」之住處並住進去以後，一直因為外牆滲水，頗受困擾，向樓上林德里反應，是否其室內管線年久失修造成漏水，林德里卻說與他