对含有石棉的商业大厦的价值评估.PDF

2012 2 经济资料译丛 年第 期 对含有石棉的商业大厦的价值评估 Albert.R.Wilson1一著，刘红艺、刘慧莉 译，指导老师：纪益成 原载：IAAO.IssuesConfrontingPropertiesAffectedbyContamination orEnvironmentalProblems 1.估价对象：目标资产 为了简化该案例，本文仅考虑了建筑物本身 一栋建于1980年的商业办公型机构建 筑。该大厦可租用面积占地将近20000平方英尺，位于一个中等规模大的俄亥俄州（有40000 人口的）城镇。该城镇不仅包含了稳定且保持不断增长的基础性产业，并有6家《财富》杂 志评选的全球500强的公司的总部坐落于此。当前的房产业主们希望能够通过资产评估来帮 助他们判断是否继续拥有这项房产或者将其卖掉，而这本质上就是一项投资决策。 作为决策程序的一个部分，房产业主们聘请了一位环境评估专家对房产实施第一阶段财 产审计检查，审计结果揭示了该机构的房产外部并没有造成重大的环境损害，但存在着一定 量的、值得重视的石棉材料含于其建筑的建材之中。由此业主们开始着手展开了在《石棉危 害紧急应变法》（AHERA）下对建材含有石棉所做的定义（含量超过1%）对石棉进行特定 审计，并相应地建立一套体系对其进行处理。由于房产业主们对1979年的石棉制造禁令（1979 年后只有某些类型的石棉生产建筑材料不能再被生产制造，但对他们来说现存的供应是可以 进行安装的。）产生了误解，认为石棉不应当用于建筑物中，从而造成在过去一段时间并没 能对石棉采取任何的认定。 评估师通过常规的技术得到的判定结果为：建筑物的未受损害价值 1500000美元。 2.环境审计报告 2.1建筑物业主的声明 根据环境审计师的建议及其出具的审计报告，我们认 ：我们所拥有的、位于杰弗森街 125号的建筑物的投资决策应当依照下列详细的实施要求： （1）若我们决定出售该项房产，就应当将环境审计报告提供给所有慎重的潜在购买者 并与其达成相关的销售协议 也就是说，该房产应当销售给那些完全被告知详情的买家。 （2）若我们决定继续拥有该项房产，那就应当对房产提出实行操作和维修程序的建议， 直到房产经过大规模的重新装修，而现在正计划在2000年前将建材中含有的石棉和照明设 备中的印刷电路板（PCB）全部去除。 2.2环境审计师的声明 我们已对位于杰弗森街125号上的建筑物进行了广泛的调查，详细的调查结果已在检验 报告的部分章节中给出。这次的检查实施是基于修改后的《石棉危害紧急应变法》而开展的， 修改的内容包括对含铅的印刷电路板和含氡的检验标准尺度相应增加或减少一英尺的刻度。 一 EAV 六七年前停止了商业运作。AlbertR.Wilson 是本文原作者，Woodlandpark 公司的负责人，主 1991 IAAO ,Phoenix,Arizona 1991 要从事于环境损害评估领域的研究。这篇论文发表于 年 专业讨论会 ， 10 19 年 月 日。 1 · · JournalofTranslationfromForeignLiteraturesofEconomics 一般说来，建材中含有的石棉可以在下列给出的几种情形和大概可能出现的位置中发 现，具体的情况可在检查报告中找到，并可以通过楼面布置图显示其具体位置。 （1）在第一、二层楼层面盖板和桁结构的易碎喷雾和防火材料，平均含有35％左右的 长纤维石棉。目前，这种材料的使用除在一个特别区域外均能保持极好的性质