20131015_万科云鹭湾8_地别墅营销执行方案(万科汇报版).pdf

万科 ·云鹭湾8#地别墅营销执行方案 2013年10月 报告目录Catalogue 1 目标解析 2 市场分析 3 目标客户定位 4 本体属性分析 5 形象定位 6 核心策略及营销执行 【PART1 目标解析】 地块信息 由联排、多层洋房、商铺组成，住宅共329户 目标解析 货量情况 地块 产品线 总套数 已售套数 库存套数 预计月均去化速度 138 64套 53套 11套 10套/ 月 3# 166 120套 15套 105套 15套/ 月 220 18套 11套 7套 3套/ 月 注：截止至10月15日 3#销售情况预判 推售建议 按月均去化15套计，预计在 鉴于库存量较大，所以不建议将138 11月底还有近80套166产品剩余。 产品作为8#地首开产品。根据12月份的 销售情况和客户量进行适当的加推补货。 目标解析 开盘目标：2个亿 保底去化：70套 首开以纯别墅产品上市，按开盘总目标2个亿， 进行目标分解，开盘需要保底销售70套；以12% 转化率计，需积累上门客户583组。 工程节点 目前工程节点安排  11.30 新售楼处及别墅示范区具备可开放条件  11.30 获得预售许可证 按照目前工程节点的营销节奏安排 新售楼处与别墅示范区开放+ 首批别墅开盘 认筹启动 10月 11月 12月 1月 11月30日 12月14日  11.30 新售楼处及别墅示范区开放+启动认筹  12.14 别墅首批开盘 可争取的营销节点（提前一周） 新售楼处与别墅示范区开放+ 首批别墅开盘 别墅启动认筹 10月 11月 12月 1月 11月23 日 12月7 日  11.23 新售楼处及别墅示范区开放+别墅启动认筹  12.7 别墅首批开盘 备注：后续策略及营销铺排暂时按照此节点。 争取