从消费群需求上界定业态组合.docx

从消费群需求上界定业态组合?1、 从经营商家需求界定　业态组定位有许多选择。但任何选择都必须考虑大量的细节，内置步行街商铺的开间、进深和购物动线宽度应该多少为宜，商铺面积如何划分才利于招商又利于经营，公摊面积多少方易为经营商接受，所有这些细节都必须与项目的业态组合定位“精准”吻合。2、 从消费群需求上界定　　业态功能组合必须尊重客户的购物习惯，方便客户购物，引导客户在商场里停留得更久，使客户产生强烈的购买欲，保证人流的良性循环，使客户在商场里逗留更长时间，保证消费者在这一微环境中保持愉快的心态和较高的兴致。3、 从市场竞争中界定　　大型商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素：1）尽可能引进符合项目实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局;同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3-5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心;2）要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气;但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险;3）现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营;4）首层和二层尽管采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进现代百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金;5）大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾;6）现代百货公司以时尚和女姓消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公推面积最少40%。其与大型综超大型相似，将在一定程度能上能下导致部分潜在客户群不愿投资此类业态。?（二）主题定位　　确定独特的主题理念，是项目后期招商的灵魂。在信息化社会，顾客的购物方式发生了很大变化，购物的多元化、个性化与情感化的倾向愈来愈明显。因此，FIP根据所在商圈顾客的购物需要、消费心理特点、区域文化，参考综合性商城的不同流派，确定商城的主题，而后在空间处理、环境塑造、形象设计等方面对商业主题进行一致性表现，真正起到商业文化信息中心作用。?（三）目标市场定位　　目标市场定位包括对项目要服务的对象即经营者、投资者的定位。?（四）功能定位　　现代商场已不可能以传统单一的购物功能满足消费群、客户群的需要了。随着人们消费水平的提高，休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势。现代商场通常体现如下四大功能：* 购物功能：体现于商场品品种、档次上，购物功能是商场最基本功能;* 休闲功能：在现代大型商场中，休闲功能往往被当作商场的附加功能加以设置;* 娱乐功能：体现于各类游玩活动，如电玩、电影城、儿童游玩区等等;* 服务功能：主要体现于商场物管和商场客户经营主体服务两方面。（五）形象定位　　商场的形象定位，实际上是商场经营企业的形象定位，因此，它随着商场的经营运作而持续存在并发挥作用。商场形象可以通过CIS系统加以塑造并传达给消费者。如下三种形式表现商场形象;1）通过商场建筑外观来表现，如建筑形状、结构、颜色等。2）通过顾客对卖场购物气氛表现，如场内购环境、卖场布局设计、橱窗设计，形象展示、POPY广告等。? POP广告往往是营造成卖购物气氛，塑造商场形象的重要手段。形象性的POP广告在色彩的选用上要注意突出季节感，例如，在春天可选用粉红色或绿色为基调，营造一种欣欣向荣的气氛;夏天可选用蓝色或青色，突出一派清爽的感觉;秋天可选用浅橙色或咖啡色，以体现成熟丰收和季节感：冬天宜选用红色或金色，给顾客以温暖、温馨的购物空间。3）通过产品价格、质量、服务、促销策略等形式表现。（六）档次定位　　项目所面对的消费与经营品牌的档次，这是由所服务的消费者决定的。一般来说，可分为高级、中高级、中档、大众化等几种档次。　　其中品牌的组合差异性对项目经营中的消费人群、消费档次、建筑风格和经营风格影响很大。（七）价格定位　　项目在市场上销售和租凭的价格，其中，对于不同的地域、不同的楼层、不同的经营者其价格都有所区别。　　价格定位需要领先科学的经分析，基于商业操作的实战经验与科学专业的经济分析，确定了商场最佳定价的三大法则。法则一：纵向定价波动大1、到商场负一层与一层的租金相差2-3倍。到商场地下一层消费暂时还不是我国消费者的消费习惯主流，按市场规律，一般情况下，负一层租售金额与一层相差2-3倍，如广州热销项目蓝色快线的负一层A1铺售价为45729/㎡，同样区位的一层为10256/㎡。2、 一层、二层价格相差2-5倍。一楼的商铺往往好租，租金也高，一楼的人流量其它楼层所不能比的，而且，人们的消费观念一直都是以方便为主，一楼可以最大限度地满足他们