l《杭州市物业管理条例(2013版)》解读.pdfVIP

《杭州市物业管理条例（2013 修订版）》解读 2001 年颁布并实施的《杭州市物业管理条例》，经杭州市第十二 届人民代表大会常务委员会第十二次会议决定再次修订，并于 2013 年 11 月22 日经浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第六次会 议批准 ，目前已正式公布（杭州市第十二届人民代表大会常务委员会 公告第16 号）。现就修订后条例中的相关条款进行解读 ，以期能为项 目物业管理服务实践操作提供参考。 绿城物业服务集团有限公司 品质督导部 二〇一四年一月五日 第一部分 新条例概况 新条例分为七章六十八条。 第一章为总则，共6 条 ，主要从立法依据、适用范围、监督管 理及协助监督管理机构或部门等作了规定。比较新的是物业管理联 席会议制度，以处理物业管理纠纷中的重大问题。当然其实际效果 有待于以后的实践。最后，对于物业服务行业组织（物业管理协会） 提出了建立诚信档案、制定服务规范及等工作要求，随着行业自律 水平的提升，以后物业服务行业组织的地位将日益重要。 第二章为业主、业主大会和业主委员会。本章共20 条文，其中 第7 条主要是对业主及业主大会概念的界定 ；第8、9、10 条规定 的是业主大会筹备组的组成及工作内容和工作方法；第 11 条至第 15 条主要规定的业主大会的成立及决议的内容和程序 ；第16 条规 定的首次业主大会筹备经费的承担 ；第17 条主要规定的是相关部门 对业主大会表决进行监督 ；第18 条至第27 条规定的是业主委员会 的选聘及工作。 第三章为物业管理服务，共14 条，其中第27 和28 条是划分 及调整物业管理区域的原则规定 ；第29 条是有关物业管理用房的规 定 ；第31 条和32 条是有关前期物业服务的规定，包括前期物业的 选聘方式、期限及前期物业服务企业的工作职责等 ；第33 条是有关 承接查验的规定 ；第34 条是有关物业服务应遵守的规范的规定。第 35 条规定的是物业服务合同期限的相关问题 ；第36 条则规定的是 项目退出的规定 ；第37 条和38 条是有关物业服务收费的规定。第 39 条是有关经营性收益的规定 ；第40 条则规定的业主自行管理的 有关规定。 第四章为物业使用和维修 ，共7 条，其中第41 条为相邻关系 的规定；第42 及43 条是有关装饰装修方面的规定；第44 条是有 关车辆管理的规定；第45 条是有关专业单位接收其专业设施设备的 规定；第46 条是有关物业保修期满后维修、更新、改造费用的承担； 第47 条规定了业主转让或出租物业时的告知义务，及可以通过管理 规约等文件限制群租。 第五章为物业保修金和物业专项维修资金 ，共11 个条文。其中 第48 条、49 条和50 条分别规定了“物业保修金”的交纳、管理、使 用、预留期限及退还；第51 条至58 条规定的物业专项维修资金的 交纳、使用程序。 第六章为法律责任 ，共9 个条文，是关于物业管理法律关系的 各参与主体违反条例规定应承担的法律后果。于物业服务企业而言， 主要体现第61 条、62 条、63 条的规定上，即物业服务合同的备案、 退出物业管理项目时相关材料的移交、物业经营性收益收支情况的 公告。 第七章为附则，规定了新条例的生效时间为2014 年5 月1 日。 第二部分 新条例部分条款解读 下面将根据目前物业管理实践中物业服务企业较为关注的方面， 对于新条例中相关条款作一简单解读。 一、规范了业主大会成立及召开、业委会选聘及业主相关权利义 务行使的程序。 “没有程序的正义就没有实体的正义”，正义不仅应当实现，而且 应当以人们看得见的方式实现。这就是程序公正的重要价值所在。随 着公民民主意识、参与意识、法制观念的不断增强，程序的公正的关 注度也逐渐上升。《条例》对业主大会（首次业主大会）召开及业主 （业委会）权利的行使等都做了明确而详尽的规定，包括首次业主大 会的召开程序、筹备组的成立及人员的选定、业主大会会议内容的提 前公告、业主参加业主大会的方式、业主表决权的行使及