J2-7酒店式公寓策划方案.doc

目 录 前言——何谓酒店式公寓？ 2 第一篇※酒店式公寓的发展历程 3 一、 国外情况 3 二、 国内开发建设状况 3 第二篇※广州市酒店式公寓市场状况 4 一、 酒店式服务公寓类型细分 4 二、 酒店式公寓的分布及特征 4 三、 代表性酒店式公寓列表分析 6 四、 酒店式公寓总体现状分析 8 五、 近两年公寓类型物业的销售情况 15 六、 近期公寓类型物业的供应量 15 七、 未来两年酒店式公寓的开发情况 16 八、 未来几年酒店式公寓的市场前景预测 17 九、 酒店式公寓市场分析结论 21 第三篇※珠江新城规划前景分析 22 一、 珠江新城区域现状 22 二、 未来规划建设 24 第四篇※珠江新城J2—7地块分析 26 一、 J2—7地块综合情况 26 二、 珠江新城J2—7地块开发条件分析列表 28 三、 地块作为酒店式公寓项目开发的分析结论： 28 第四篇※珠江新城J2—7地块项目定位与市场策略 29 一、 目标客户定位 29 二、 市场定位分析 30 三、 项目命名 33 四、 经营与物业管理 33 五、 租赁建议 34 六、 经营推广重点 34 七、 项目年经营收益 35 策划方案总结论 37 前言——何谓酒店式公寓？ 酒店式公寓，顾名思义，首先是公寓，公寓一般是用来出租的住宅物业，其室内空间间隔及使用功能与住宅类似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服务的公寓类型，其兼具传统酒店和公寓之长，大多位于成熟商务区域、外资企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等配套设施都比较完善。 酒店式公寓本身拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住户的日常起居、饮食、卫生等均有周全服务，生活非常舒适便利，星级服务品质更令客户兼有尊贵感。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。 第一篇※酒店式公寓的发展历程 国外情况 酒店式公寓这种业态形式起源于欧洲19世纪，为当时旅游区内租给游客临时休息的“临时之家”，现已逐渐盛行于欧美，功能上早已是满足旅游、商务等多方面需求的公寓类型。现时，国外的酒店式公寓一般分布在成熟的商务区和著名的风景旅游点，其房型类似酒店的标准间，配豪华商务套房，并提供家居生活所需的厨房、卫生间、家具等多种设施。 国内开发建设状况 因酒店式公寓的集住宅功能的齐全及生活便利于一身，具有独特的优势，故其对于有一定流动性商务人士及高薪白领、外籍人士颇有吸引力。90年代初，国内最早的酒店式公寓出现在深圳——改革开放的前沿阵地，之后这种类型的物业在北京、上海等地发展迅速。相比北京、上海，广州的酒店式公寓一直波澜不惊，供应量不算大，这主要与其城市地位和经济外向度略逊有关。可以说，酒店式公寓的发展在中国沿海外向型经济发达的大都市中已渐露端倪，不过总体上，酒店式公寓的在国内还只是处于起步阶段，估计至少还有5~7年的发展才进入繁荣期。第二篇※广州市酒店式公寓市场状况 酒店式服务公寓类型细分 提供酒店式服务的公寓包括专业性的酒店式公寓、星级酒店附带的高级公寓、酒店式服务高级别墅等几大类型。市面上有一些 叫做“白领公寓”、“单身公寓80年代中至90年代中落成的几家四、五星级酒店附带的高级公寓以及金亚花园、祈福华厦、富城花园、岭南会、中信公寓、新大厦等为主，其中，富城花园为第一个专为外籍人士服务的专业性酒店式公寓。 据悉，目前整个广州市所有已营业的酒店式公寓，加上星级酒店附带的高级公寓等，其总共的套房总数仅有2000套左右。 本方案所讨论的“酒店式公寓”物业，主要指类似祈福华厦、新大厦这样的专业性酒店式公寓。 酒店式公寓的分布及特征 目前，专业性的酒店式公寓因其服务功能及对象的特点，其主要分布在市中心一些位置优越，交通便利的成熟商务写字楼区域，如环市东路写字楼区域，天河北中央商务写字楼区，五羊新城等，但总数不超过10个。 从功能上看，目前广州市比较有代表性的酒店式公寓如下： 新大厦——国际性酒店式公寓，位于珠江新城 祈福华夏——国际性酒店式公寓，位于五羊新城 中信公寓——国际性酒店式公寓，为中信广场附楼 富城花园——国际性酒店式公寓，位于五羊新城 广东国际大厦B附——高档公寓，位于环市东路 远洋明珠大厦——高档公寓，位于珠江新城 位于环市东路区庄立交旁的远洋商务大厦，其曾经推出过产权发售的“商务公寓”，“商务公寓”商住两用，从其租赁客户及功能使用特征来说，商务公寓并非严格意义的酒店式公寓；另外远洋商务大厦近期还推出“产权式酒店”，从其户型间隔及“酒店”特征来说，也不属于酒店式公寓。 酒店式公寓的特征： 性质 属于商住楼，有70年产权 通常配备酒店作为配套，会所设施十分完善，泳池、桑拿室、桌球、健身房、儿童游乐室、咖啡室等应有尽有，国际公寓