投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素_以中航地产为例.docx

———以中航地产为例□陈盘龙 徐超（浙江财经大学会计学院 浙江杭州 310018）摘要：本 文 以 中 航 地 产 为 例 ，分 析 了 企 业 在 投 资 性 房 地 产 成 本 模 式 与 公 允 价 值 计 量 模 式 之 间 选 择 的 财 务 影 响 及 其 决 定 因 素 。 与 成 本 模 式 相 比 ，采 用 公 允 价 值 模 式 对 投 资 性 房 地 产 进 行 后 续 计 量 ，会 造 成 净 利 润 的 巨 大 波 动 。 中 航 地 产 由 成 本 模 式 改 为 公 允 价 值 模 式 ， 其 驱 动 因 素 主 要 有 ： 公 允 价 值 的 可 获 得 性 ，战 略 发 展 需 要 ， 出 于 提 升 融 资 能 力 的 考 虑 。 本 文 最 后 提 出 了 投 资 性 房 地 产 公 允 价 值 计 量 在 实 务 中 的 改 进 设 想 。关键词：投资性房地产 公允价值 初始计量 后续计量一、引言2012 年 5 月 17 日财政部发布了《公允价值计量准则（征 求意见稿）》，向公众征求意见，并同时开展课题进行调研，以 求能从不同方面了解到公允价值在企业中运用的现状。 但事 实上，从 2007 年实施新的企业会计准则以来，公允价值在实 务中一直处于尴尬的境地，其运用范围受到限制、运用成本 较高、 核算难度大等特征致使公允价值的运用程度不深，而 这一现象在投资性房地产项目核算中尤为突出。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值， 或两者兼 而有之而持有的房地产，包括已经出租的土地使用权、持有 并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。根据财 政部发布的《企业会计准则第 3 号——— 投资性房地产》的规 定， 企业可以采取公允价值模式或者成本模式对投资性房 地产进行后续计量。$ 1￠ $ fl %fi fi %Lf ? $ fl %fifi % Lf ? ￠fl 200t103%2000223%20092!%2010203%2011293%20123%为了初步了解投资性房地产公允价值计量在我国房地 产企业的应用现状，笔者统计了 2007 年以来运用公允价值 模式对投资性房地产进行后续计量的上市公司数目及在所 有上市公司中所占的比重。从表 1 可以看出， 自 2007 年实施新会计准则以来，房 地产行业中以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业数目没有明显的增长， 在整个上市公司中所占的比 重也都保持在 3%-4%之间。 除此之外，我们通过数据分析 发现，我国众多的知名房地产企业（如万科集团、华润地产 等）至今仍采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。可 见，虽然《企业会计准则第 3 号—— — 投资性房地产》规定企 业可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量 ， 但在实务中，公允价值模式计量的运用程度不深。二、投资性房地产公允价值计量的会计争议公允价值模式计量没有被普遍采用， 与理论界长期存 在的围绕公允价值的巨大争议有关。（一）支持公允价值模式计量的理由1. 投资性房地产的持有目的与交易性金融资产十分相 似，均以在投资期间获取固定收益或通过出售赚取买卖差价 为目的。 同时，投资性房地产所蕴含的风险、报酬以及投资回 收方式也与交易性金融资产类似。交易性金融资产在持有期 间采用公允价值模式进行后续计量，因此这部分学者认为投 资性房地产也应该采用公允价值模式进行后续计量。2.投资性房地产所产生的现金流量独立于公司持有的 其他资产。 通过租金或资本增值产生的独立的现金流量区 分了投资性房地产与自用房地产。 商品或服务的生产或供 应过程中使用的房地产（或为管理目的使用的房地产）产生 的现金流量不仅归属于该项房地产， 而且还归属于在生产 或供应过程中使用的其他资产。 这种区分使得公允价值计 量模式适合于投资性房地产，但不适合于自用的房地产（I- ASB，2004）。3. 公允价值能够向财 务 报表 使 用 者提 供 比其 他 计量（例如摊余成本）更有用的信息。 租金收益和公允价值变动 是投资性房地产财务业绩的有机组成部分（IASB，2004）。（二）反对公允价值模式计量的理由1.投资性房地产作为一项特 殊 的 资产 ，不 像众 多 的金 融资产那样，存在活跃的交易市场。房地产交易相对于金融 资产交易， 频率低且存在较大的议价空间。 同时他们注意 到，每项投资性房地产都是唯一的，价格受到位置、地段、施 工质量、成新率、尚可使用年限等诸多因素的的影响。 这些 因素都让企业无法获得可靠的公允价值。 相比之下，摊余成 本计量提供了更具一致性、稳定性和客观性的计量基础。2.公允价值计量模式成本较高的问题。 由于很难找到 活跃的交易市场， 采用