水石广场营销推广报告参考资料 .doc

水石广场营销推广报告 房策网 一、总体营销策略 （一） 整合营销核心目标 （二） 核心战略构想 （三） 推广战略原则 二、入市时机建议 三、整合营销推广战略 （一） 项目形象定位 （二） 策略缘起 （三） 营销推广 （四） 整体推售策略 （五） 价格策略 （六） 公开发售前促销策略 四、阶段性营销推广战术 （一） 销售阶段划分 （二） 各阶段推广细节 一、 总体营销策略 （一） 整合营销核心目标 通过对本项目及项目周边区域市场的详尽分析，针对本项目提出如下营销核心目标： 通过整合营销推广，在充分保证利润的前提下力争实现在本项目公开发售后3个月内实现80%以上销售率。 （二） 核心战略构想 为了实现3个月内实现80%以上销售率。 在本项目的操作过程中必须坚持如下三点操作原则，即： 1、 一切工作服从销售目标；工程、物管、财务、合同等相关部门紧密配合销售工作。 2、 准确制定价格、销控、包装、促销等方面的核心策略； 3、 在销售过程中不断强化各类推广策略的市场决定力，并根据市场的变化，阶段性、灵活性运用推广策略。 （三） 推广战略原则 严格控制营销推广费用，排除硬性广告轰炸式进攻，采用“以小搏大”的操作方式；主题定位创造性的“滁州市中心主干道大店铺、水石嘉园——城市中心的家”的推广，利用媒体（活动跟踪报导、软文等）、现场包装、促销（配合公关活动和工程节点）等手段，有效的制造热点话题，将项目的卖点融汇贯通于其中，不断制造市场焦点，从而提升销售率。 二、 入市时机建议 考虑到本项目的工程进度和销售的延续性，双方就2006年4月28日正式入市达成一致意愿。理由如下： 1、 开盘的必备条件是工程有一定形象进度并达到预售条件、楼书资料备齐、导视系统完备、样板房装修完成。为展示客户项目良好的物业形象，必需2~3个月的销售准备工作。 2、 “红五月”。从销售代理的角度，每年5月前后是一个购楼旺季。本项目于4月28日推出，同时5月1日七天长假，市场需求旺盛。 3、 从竞争层面来讲，滁州市中心区未来将有多个项目推出（现在的金光大道、南谯南路的工商银行旁边待开发项目，小商品市场旁边的财神道）直接对本项目构成威胁，抢得先机，占领市场，方为上策。 三、 目标市场定位 根据我公司充分的市场调查，同时充分考量本项目的各方面质素的基础上，提出如下目标市场定位： 目标客户群定位 —— 卖给谁？ 1、本地滁州人，现居住区域主要在滁州市区的有实力的经商户； 2、外来中小商户，主要为下辖的6个县市及附近经营业主； 3、高收入企业管理阶层，集中为新、老城区内效益较好企业员工； 4、安徽省内外投资客群市场，分连锁店自营和亲属购置投资两种。 四、 整合营销推广战略 （一） 项目形象定位 滁州市中心主干道沿街大商铺 水石嘉园——城市中心的家 （二） 战略整合 1、 项目品牌营销战略 与各相关专业品牌公司强强联手，打造项目品牌，塑造本项目在地产领域的新形象，达到迅速回收资金的目的。 2、 差异化营销战略 （1） 强调产品本身差异 ——“滁州市中心主干道沿街大商铺” （2） 强调产品区域互动的差异—“滁州市中心首个高档住宅小区” （3） 强调目标客户群生活态度的差异 —— “弃旧迎新” （4） 强调营销手法的差异 ——“市中心、商业中心、财富中心” （5） 强调品牌形象的差异 —— “统一装修、统一形象、统一品质” （三） 营销推广 [水石广场]所面对的主要是敢于投资的区域消费群体，他们关注的更多的产品本身所具有的潜在市场价值。因此，整个推广过程既要延用传统的营销手法以平实的作风与之沟通，又要利用独创的、针对性强的观点与消费者对话，将“卖点”与“观点”恰如其分地凝结与目标客户群进行沟通。 推广主题 “滁州市中心主干道沿街大商铺” “滁州市中心首个高档住宅小区” 五大销售主张： 1、 优越位置、镏金旺铺——“坐拥未来市中心商铺、轻松享受投资回报” 2、 展望滁州发展——“城市在发展，滁州在改变” 3、 中心区发展美好未来—— “抢占中心地段、把握未来价值” 4、 [水石嘉园]创新理想户型——“110—130㎡的三房小康之家理想户型” 5、 便捷交通——“经商、居家出行快易通”、“时间就是金钱” 6、 物业管理——“名牌管家、星级服务” （四） 整体推售计划 按照图纸编号：5—7—9栋，依次编号为01—02—03单元，再依次编房号为101—102—103等。 时 间 推出单位 备 注 2006年4月28日 9号楼水石广场精品商业街 定价时考虑面积位置因素 2006年4月28日 水石嘉园3栋小高层 根据交钱登记情况调整推出 考虑因素: 1、 通过对项目进行合理的销控，避免在销售后期剩余的单位全部为劣势单位，化解尾