文登四季度房地产场分析报告.docVIP

文登市2011年四季度房地产市场分析报告 发布日期：2012年2月6日 2011年，为进一步巩固房地产调控成果，中央升级调控力度，综合运用行政、经济手段，对房地产市场进行了全方位、大力度、立体式的调控。限购、限价、加息、差别化信贷等政策相续出台，以防止市场过热，促使房价合理回归。在这样一个调控政策日趋严厉、调控措施落实到位的整体背景下，我市房地产市场保持了较好的发展连续性，市场较为活跃，房价稳中有增。但从11、12月份来看，市场成交量加速萎缩，整个市场正在面临着较大的下行压力。 一、我市房地产市场总体情况 （一）房地产交易情况 1、全年交易情况。2011年，我市网上签约备案商品房14713套，137.73万平方米，成交金额44.98亿元，以比分别增长了2%、-2%和17%。但需要特别说明的是，由于受外地人限贷政策的影响，很多外地购房人都采取了一次性付款的方式购买商品房。而对一次性付款购房的，因为不需要办理抵押贷款手续，不少开发商未进行网上签约备案。根据12月份对开发商合同备案的检查情况来看，确实还有大量商品房成交但未进行网签。综合备案情况及检查情况，2011年，我市共成交商品房16000套左右，成交面积150.7万平方米平方米左右，成交金额50.7亿左右，同比分别增长约10%、6.7%和32%。 2、四季度交易情况。共网上签约备案商品房3204套，成交面积29.47万平方米，成交金额10.11亿元，同比分别增长了-12.6%、14.9%和2.2 %。10、11、12月份的成交量分别为1307套、12.68万平方米，999套、8.44万平方米，848套、7.94万平方米，呈现出明显的随季节性变化递减的趋势。 3、四季度抵押情况。共办理房屋抵押登记2064件，抵押面积83.08万平方米，抵押金额21.21亿元，贷款额11.34亿元，同比分别增长-9.67%、-24.88%、-13.29%和-13%。其中个人购房抵押贷款1141件，面积22.53万平方米，抵押金额4.14亿元，贷款额2.34亿元，同比分别增长1.24%、-4.09%、9.52%和0.78%。尽管个人购房贷款同比出现了一定的增长，但与三季度相比，环比却出现大幅回落，上述数据环比出现较大负增长，分别为-9.8%、-18.7%、-20.1% 和-16.12%。 （二）商品房成交价格 四季度，我市商品房平均成交价格为4079元/平方米，商品住房的平均成交价格为3944元/平方米。其中，南海商品房平均成交价格为4673元/平方米，商品住房的平均成交价格为4612元/平方米。12月份，我市商品房平均成交价格为4110元/平方米，商品住房平均成交价格为3844元/平方米。整个四季度的商品房成交价格环比略有增长，四季度末的12月与三季度末的9月份的成交价格大体持平。 （三）商品房存销比 从我市房地产交易数字管理平台的统计情况来看，截止四季度末，商品房的库存(可售房源)为66553套。按照全年度楼盘实际月均销量1326套计算，目前我市商品房存销比约为50。也就是说，按照今年全年的销售速度，在不增加市场楼盘供给的情况下，需要50个月才能消化目前所有的商品房房源。如果再考虑到已经成交但暂未签订合同部分的商品房、开发商自用不售的商品房，商品房库存估计在60000套左右可将商品房存量比修正为45左右，这比年初预计高出很多，与三季度末相比也迅速提高，说明四季度商品房入市量很大但成交量相对较少。 （四）商品房外销情况 2011年，全市共备案外销商品房7585套，69.47万平方米，成交金额25.45亿元，同比分别增长了15%、20%和45%。其中，南海备案外销3176套，28.32万平方米，成交金额11.02亿元，同比分别增长了8%、17%和25%。全市商品房的外销率超过了50%。如果考虑到未合同备案的外销情况(成交而未备案的商品房大部分集中在南海)，上述数据估计还能有5%以上的增长，外销率应该在55%左右。全国有633个城市在我市有购买商品房的记录，这一数据较2010年增长了30%多，说明我市通过一年的不断宣传，已经使越来越多的地区知道并认同我市商品房，并争相到我市购买商品房。 外销量前10名的省级行政区如下表所示： 排名 区域 成交套数 成交面积 (平方米) 成交金额(万元) 1 山东省其地区 2261 221965.5 75594.9 2 黑龙江省 1614 134733.1 45364.74 3 浙江省 441 46745.06 23933.2 4 福建省 439 40351.81 19319.12 5 吉林省 372 32138.44 10252.86 6 内蒙古自治区 246 24068.93 10320.27 7 河北省 199 17824.57 5681.89