月上海商业地产月度监测分析报告.docVIP

2010年9月上海商办物业销售市场月度监测分析报告 市场观察——金九月商办物业销售市场的反弹之势得以确立 当全市住宅市场毫无疑问的迎来了“金九月”的时候，因今年4月出台的住宅新政 而“意外”受到拖累的商业地产销售市场，在这楼市传统的旺季中，又会呈现怎样的市场行情呢？ 首先，从商业物业来看，全市供求量均创新高；其中，全市商业物业的供应量在上月陡然降至低谷后，本月大幅攀升至36万平方米，环比翻了二倍之多，并一举创下2008年以来的新高；成交方面，全市商业物业则延续了上月的反弹之势，达29万平方米，环比增加4成，也创下2008年以来的第三高点，而与去年11、12月的第一、二高点相比，分别仅相差4％、15％。尤为值得一提的是，本月大宗交易“功不可没”，其中，普陀长风国际娱乐商业中心一个项目就分别占到本月全市供应、成交量的25％和31％。 其次，从办公物业来看，全市供应连降三月，成交连升两月；供应方面，全市办公物业供应在经历了今年二季度的高位运行后，进入三季度呈现逐月走低的态势，本月降至14万平方米，创下近6个月以来最低点，同时相比去年的月均供应量也低了1成以上，已处于低位水平；成交方面，全市办公物业的成交量经连升两月后达14万平方米，创下今年的第二高点。不过，这样的成交水平仍不值得欣喜，因为与今年4月的高点相比减少了3成，同时较去年的月均成交量也低了2成，仍还陷在低位的“泥潭”中。 最后，从价格来看，全市商办物业的成交均价继续上涨；本月全市商办物业量价配合理想，随着成交量的反弹，全市商办物业的成交均价也继续呈现上涨态势，分别达15463、20414元/平方米，其中商业物业的全市成交均价更是创下了2008年以来的最高点，办公物业也创下近6个月以来的新高，并成功突破2万元大关。不过值得注意的是，与上月两环三区普涨不同，本月推动全市均价上涨的主要动力来自于区域结构的变动（具体见下文的商办物业价格分析）。 从上述市场态势来看，一个明显的市场信号就是，全市商办物业成交量已明显摆脱了前期震荡下调的行情，反弹之势已暂时得到了确立。不过在接下来的“银十月”，本月的反弹之势究竟是得以延续，还是“昙花一现”？由于当前商办物业销售市场仍受到房市调控政策的影响、以及信贷收缩、经济增长放缓等不利因素的“牵绊”，因此未来市场的发展态势仍还存在诸多变数。 商办类经营性用地市场 （一）、商住综合用地市场 数据关注——商住综合用地供应量大幅增加 表一 2010年9月商住综合类土地挂牌与成交情 幅数 （幅） 环比 （幅） 同比 （幅） 土地面积 (公顷) 环比 (%) 同比 (%) 挂牌 ↑3 ↓1 35.9 ↑163.9 ↑59.1 成交 ↑2 ↓4 13.6 —— ↓78.2 数据来源：上海土地市场 本月 挂牌走势分析——供应量回升，为今年来最高点 从今年上海商住综合类土地市场的供应情况来看，一直处于较低的水平，本月供应量明显回升，供应地块数及土地面积均达到今年来的最高点。具体见下图1： 图1：2009年月以来上海类土地走势 上海土地市场 表二 2010年月地挂牌 地块名称 区域 板块 规划用途 土地面积 （公顷） 容积率 挂牌总价 （万元） 外环以外 航头 居住用地、（商业） 17.79003 1.2-1.6 53,370 朝晖路一号地块 外环以外 松江新城东区 居住、商务办公 0.96156 1.8-2.5 9,380 嘉定区洪德路以南、云谷路以西地块（A09-01、A09-02） 外环以外 嘉定主城区 商业、商务办公、住宅 4.18954 1.6 33,516 嘉定区伊宁路以南、云谷路以东地块（E06-1、E06-5、E07-2） 外环以外 安亭 商业、商务办公、住宅 8.84146 1.25 35,798 盈浦街道淀山湖大道南侧I地块 外环以外 青浦新城 居住用地和商业用地 4.11479 1.5-2.0 23,455 数据来源：上海土地市场 从环区来看，本月挂牌的5幅商住综合用地中，全部位于外环外。 从区县来看，嘉定区为本月的供应大户，有2幅土地商住综合用地，分别位于嘉定主城区板块和安亭板块。南汇、松江、青浦区各有1幅商住综合用地推出。 成交走势分析——连续三个月零成交后，首现商住用地成交 由于今年上海商住综合类土地市场的供应量一直处于较低的水平，今年前8个月，其中4个月无商住综合类用地供应，因此成交量也呈现跌宕起伏的态势。8月份推出的2幅商住综合用地全部在本月成交，使本月的成交量小幅上升。具体见下图2： 图 2009年月以来上海类土地走势 上海土地市场 表 2010年月用地 地块名称 区域 板块 规划 用途 土地面积 （公顷） （万平方米） 起始价 （万