物业前期介入重要性.docVIP

物业管理在一般人眼中无异于“商品的售后服务”。其工作的开展往往是业主入住以后，工作内容则是物业在使用过程中的日常养护及应付各种突发性因素对物业造成的损害。现在看来，这种观念已不完全正确了。这种将物业管理等同于“售后服务”的认识。实际上是将物业管理的工作排除在设计施工之外。在很大程度上使物业管理日后在面对自己根本不太熟悉的物业时，还要承担起开发商及施工单位在前期工作中留下的种种隐患的责任，这显然是有损物业管理单位利益的，所以物业管理的介入时机有必要适当提前。即要大力提倡推广物业管理的前期介入。　　目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，主要就建筑安装的后期工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，在深度和广度上都存在一定的缺陷，仍然难以解决开发商给物业管理带来的很多问题。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。　　物业的设计人是不是专业的物业管理者，其在判定设计方案时，不可能将后期的物业管理中，可能出现的问题考虑周到。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解,其前期介入可以从业主和管理者的角度参在施工过程中，物业管理前期介入，物业公司的前期介入对于业主以及开发商都是双赢战略，物业公司能从专业的角度和人性化的角度，不仅从建筑施工之初避免不必要的建筑浪费还可以站在业主的角度去考虑建筑的人性化和生活化更是方便物业的日后管理。前期介入从基建完毕就可以介入了。。。物业管理前期介入的重要意义 （一）从理论上分析物业管理前期介入的必要性 1.从营销理论来论述物业管理前期介入的必要性 （1）物业管理前期介入可以保证房地产开发的营销导向 在市场经济条件下，每个公司都有自己的经营导向，公司的日常行为都在自己特定的经营导向下而运作。所以选择适当的经营导向显得非常重要，决定了企业的生死存亡。房地产企业有以下几种经营导向： ① 以生产为导向。这类企业专门注重生产，以完成一定量的生产任务为目标，而不注重产品的质量、形式，也不注重产品的销售。在计划经济年代，大部分企业的经验导向都是这种形式。 ② 以产品为导向。这类企业重视生产的产品，关注产品的质量、造型、款式等各个因素。这类企业的产品或许很完美，但不注重销售，而且也不知消费者是否对产品感兴趣，尽管产品很完美，在市场中也不能获胜，所以这类企业的经济效益很难确定。 ③ 以销售为导向。这类企业重视产品的销售，运用各类促销手段来加强销售。这类企业主要通过销售类获得利润。虽然重视生产产品和消费者之间的联系，但是还做得不够，没有按照消费者的需求来生产，而是先生产出产品，再努力地销售给消费者。 ④ 以营销为导向。这类企业的所有活动都以顾客的需要为自己的经营目标。通过市场细分，确定目标市场，按照目标市场的需求，确定整体营销策略（产品策略、价格策略、促销策略、分销策略等）。使用户满足来实现企业的利润。 对以上四种经营导向的特性进行分析，可知以营销为主导的经营导向是比较科学和先进的，被实践证明是有效的。考察我国房地产业的发展，可以更清楚地表明这一点：1992年房地产业刚开始起步时，全国正处于房地产热的阶段，物业供个应求，物业只要开发出来，就能销售出去，获得利润，因为生产越多利润越高，房地产公司都以生产为导向；到了房地产市场开始疲软阶段，房地产公司才开始加强销售，运用各种促销手段实现资金回笼，房地产公司开始走以销售为导向；到了房地产萧条阶段，物业积压很多时，房地产公司才开始考虑市场需求问题，纷纷以营销为导向，以避免空置房的增多。可见，房地产企业为了实现企业经营的社会效益和经济效益，就应该以营销导向作为企业日常运作的准则。 如今，用户呼声和市场需求处于最重要的地位。它们决定了以后的一切经营行为，是以后经营的出发点和立足点。企业还根据用户呼声、市场需求和本企业的实际情况来制定企业战略。因为只有考虑到用户的呼声和实际需要，才能有市场需求，再结合本企业的实际情况，这样制定出来的企业战略才有实际价值，并且易于在日后经营中得到贯彻和落实。根据用户呼声、市场需求和企业战略，这样才能确定项目，编写项目可行性的报告，然后才能筹措资金、开发物业、施工监理，这样才能顺利地进行销售、回收资金，然后再进行下一轮物业开发。 由上分析可见用户呼声和市场需求的重要性。那么，在房地产开发中，怎样有效地考虑用户呼声和市场需求？物业管理正是因为要在房地产开发中更好地考虑住户的需求而进行前期介入。物业管理公司拥有专业人员，对各项物业的优缺点了如指掌，而且在物业管理方面也与住户有密切的联系，因此对住户所需求的物业特点很清楚，并