地下停车场经营分析.pptxVIP

地下停车场经营分析停车场介绍类型形式优缺点经营成本认可度自走式平面停车场地面临时停车方便，建造成本、运营费用低，但土地利用率低较低较高自走式立体停车场（含地下）多层停车场及配备地下闸口收费停车场土地利用率高，多层停车场四层以上进出时间长钢砼建造成本约1500-2000元每平方米，月运营费用300元位一般机械式停车场智能仓储式车库（地下，半地下，地上）土地利用率高，存取车1-2分钟次，但运营成本高建造成本约5万元个，运营费用170元个月，其中维护费100元个月一般电梯式停车塔（地上）高密度停车，耗电低，存取车1-2分钟次，但建造和维护成本高建造成本8-11万元个，运营费用220元个月，其中维护费170元个月较好升降横移式（地上）多为临时性质，存取车慢，1-3分钟次建造成本3.2万元个，运营费用120元个月一般钢砼停车场加装机械停车场地上多层，地下车库车位提高80%，存取车时间为1-2分钟次建造成本5万元个（加装费1.8万元个），运营费用120元个月较好我国停车位配比规定 国家规定停车场用地总面积按规划人口的每人0.8平方米至1平方米设计。 一座写字楼每100平方米的建筑面积配备机动车位的指标是0.5个，娱乐性质建筑的指标是1.5～2个，餐饮性质的指标是2.5个。 剧院的车位不是按平米来的，是按人头来计算的，关键是看有多少座位，而一般来剧院的观众自驾车的比例有多高。 比如国家大剧院机动车停车位共设有1000个，其中贵宾车位80个，供内部工作人员使用车位120个，提供社会车辆停靠车位为800个。每辆机动车按1.5人配比，共有约1200人采用自驾车方式进入剧场，占大剧院总容量数（5500人）的20% 左右（一般的剧院没有这么高）。 在一般的省会城市，暂时按临街商业每万平米40个测算，写字楼1个/300平米，综合性超市100个车位， 剧院40个左右。商业购物中心最低配置10000平米至少要配置100个。 国内其他城市车位配比经验 沿海及发达城市已经要求新建住宅小区车位比要达到1：1，也就是一户一个车位。 上海、广州、深圳、北京等一线城市许多高档住宅的停车规划设计比例最高的已经达到1：2。 在经济较发达的南方城市，如浙江全民经商的义乌市，当今作楼盘设计停车配置也最少在1：0.8起步，有些楼盘达到1：1.4以上的设计配置。停车场经营方式一：限制固定车位以增加临保收益1、原因：商业是商业地产增值的核心，作为写字楼商业综合体的停车场在保障租户停车的前提下更注重停车位对商场消费的贡献。因此采取限制固定车位以增加临保收益。2、案例：天河综合体天河城购物中心含购物中心，甲级写字楼和喜来登酒店三部分，酒店落成后停车位1000个。车位平均每天上座率3-4，天河城自有物业管理，对车场物业无盈利要求，全年收支平衡即可3、经营方式：月保分为四类，不含节假日非固定车位1200、含节假日非固定车位1700、不含节假日固定车位2000、含节假日固定车位2400。固定车位限制120以内，鼓励月保办理非固定车位：临保优惠周一至周四5元每小时的半价优惠（最高限价10元每小时），十二点前任意消费免费停车，某餐厅消费赠停车券的促销方式。4、关键经营指标：车流量：日平均3500车流量/800车位，波动范围2000-5000辆 车流量消费贡献率=消费额增长/车流量增长二：夜间居住用车月保创收经营1、写字楼停车具有很强时间规律性，白天以流动停车为主，夜间以固定停车为主，工作日白天使用率基本都在90%以上，晚上控制率较高，上座率一般相差一半，在非办公时间存在的空置率和居住停车，流动停车需求正好形成互补，因此在靠近居民区和交通方便的写字楼存在吸引流动车辆，居住用车的市场机会。2、案例：财富广场，停车位200个，附近小区无停车位，设立非固定车位的月卡对外开放创收。3、经营方式：1000元非固定车位月卡吸引居住停车，时段20点至次日9点，周六，日可24小时停车。经营状况不理想，吸引居住停车不到20辆，且不具备稳定性。4、关键经营指标：新增月卡收益=新增月卡数量X月卡价格1、原因：新落成写字楼和车位配置高导致停车场空置率高，提高上座率2、案例：正佳广场停车场，高德置地停车场3、经营方式：临保半价优惠，业主或租户月保卡打折优惠4、关键经营指标：车流量环比增长率=（本月车流量-上月车流量）/上月车流量停车场经营建议1、车库入口设置剩余车位电子显示屏、出口设闸口收费，建议采用智能照明系统节省费用，并根据实际定位考虑标准配置外的智能系统，避免不当投入。2、根据经营方式作出关键经营指标统计和及时调整，以改善经营，增加收入，减少前期损失的规模和时间，增加后期盈利。3、周边临近居住区有利于提高居民停车，活跃的商业活动有利于提高临时停车，不过外来停车会越来越多会影响租户车辆安全以及物业本身价值，建议选择